나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100013 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-71 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산
(토지,건물)으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선
(서울대입구역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지일단의 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호2
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택으로서,
(사용승인일: 2021.03.08)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독주택(다중주택)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지"건물개황도 등" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100013 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-71

용도: 다중주택

감정가: 3,105,855,700원

토지면적: 218.00㎡ (약 65.95평)

건물면적: 544.13㎡ (약 164.63평)

건물 제시외면적: 79.68㎡ (약 24.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(서울대입구역) 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

* 토지 현황:

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청 필요), 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역에 해당함.

* 건물 현황:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다중주택으로서, 사용승인일은 2021년 3월 8일임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 및 건물 등기부상 을구 7번 (토지) 및 을구 1번 (건물) 근저당권(관악새마을금고, 채권최고액 1,080,000,000원)이 말소기준권리임.

* 주요 권리 현황:

토지 등기부상 소유권 이전(허기영, 황혜진), 근저당권(관악새마을금고), 가압류(삼성카드), 강제경매(오청환), 가압류(서울신용보증재단), 임의경매(관악새마을금고) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정임.

건물 등기부상 소유권 보존(황혜진), 근저당권(관악새마을금고)이 있으며, 다수의 주택임차권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되었으나, 이 역시 말소될 예정임.

* 인수되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권, 강제경매, 임의경매 등)는 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 별도의 부담은 없음.

* 임차인 현황:

본건에는 총 24명의 임차인이 등록되어 있음.

모든 임차인은 '대항력 없음'으로 판단되며, 보증금 및 차임 정보가 명확하게 기재되어 있음.

(예: 강 , 김 , 김 , 박 , 박 , 박 , 박 , 백 , 오 , 오 , 유 , 윤 , 윤 , 이 , 이 , 이 , 이 , 전 , 정 , 조 , 천 , 최 , 최 , 하지환, 허 등)

이은채, 천정관 임차인은 보증금 0원으로 확인됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 교통 및 접근성:

지하철 2호선 서울대입구역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 분석):

최근 매매 사례 (2026년 7월):

- 봉천동 1688-27번지 (2003년식, 69㎡): 38,500만원

- 봉천동 41-7번지 (2022년식, 39.75㎡): 54,000만원 (신축)

- 봉천동 100-84번지 (2016년식, 26.98㎡): 28,300만원

위 사례들을 종합해 볼 때, 해당 지역의 다세대주택 3.3㎡당 시세는 약 1,800만원 ~ 2,500만원 수준으로 추정됨. 본건은 다중주택으로, 개별 호실의 전용면적은 제공되지 않았으나, 토지 면적과 건물 연면적을 고려할 때 주변 시세와 비교하여 적정 가치를 판단할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육 환경:

본건 남동측 인근에 봉천초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이함.

* 편의시설:

주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건:

본 건은 중복사건으로, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있음. 매각 조건 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 함.

* 제시외 건물:

건물 면적 외 제시외 면적 79.68㎡(약 24.10평)의 건물이 포함 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 명도 관련 사항을 추가로 확인해야 함.

* 토지이용계획상 제한:

교육환경보호구역 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있음. (정확한 범위는 관련 기관 확인 필요)

* 건축물 현황:

2021년에 사용승인된 다중주택으로서, 신축 건물에 해당하나, 향후 건축법 등 관련 법규 변경에 따른 영향을 검토할 필요가 있음.

* 혐오시설:

주변 지역 및 제공된 좌표 정보를 바탕으로 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 신축 다중주택으로서, 훌륭한 입지 조건과 안정적인 권리 관계를 갖춘 것이 특징임. 특히, 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 부담해야 할 추가 비용이나 법적 리스크가 매우 적다는 점이 큰 장점임. 제시외 건물 포함 및 중복 사건이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 사항이지만, 전반적인 투자 가치는 높다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 도보 이용 가능한 거리.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없음.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 안정적인 주거 지역: 봉천초등학교 인접, 주변 주거 환경 우수.

* 잠재적 임대 수익: 다중주택으로서의 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3,105,855,700원

* 주변 시세 분석:

인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 3.3㎡당 약 1,800만원 ~ 2,500만원 수준으로 추정됨. 본건의 감정가는 3.3㎡당 약 1,886만원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됨.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 감정가가 31.06억원 수준이며, 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적음. 그러나 제시외 건물 포함 및 중복 사건이라는 점을 고려하여 감정가 대비 약간의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장되며, 보수적으로 접근할 경우 약 28억원에서 30억원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.