나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100198 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 660-49 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100198 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 660-49 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경100198 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 660-49 | 감정가: 1,894,993,280원 | 최저가: 1,212,796,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경100198 (1)이며, 용도는 다가구주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 낙OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 용도

본 물건의 감정가는 1,894,993,280원입니다.

토지면적은 132.00㎡ (약 39.93평)입니다.

건물면적은 343.54㎡ (약 103.92평)입니다.

제시외면적은 토지/건물 모두 해당 사항 없습니다.

1.3. 매각 및 채권 현황

소유자 및 채무자가 동일인(문OOOOOOOOOOOOO)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항은 없으며, 매각 대상은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각입니다.

2. 감정평가 현황 분석

2.1. 토지 현황

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 “보라매동 주민센터” 동측 인근에 위치하며, 인근 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

토지는 남측 하향의 경사지를 평탄하게 조성한 세장형(길고 좁은 형태) 토지입니다. 남측 및 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있어 주거시설 건축 및 활용에 유리합니다.

2.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물입니다. 외벽은 타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

현재 지하 1층, 지상 1층~4층 모두 다가구주택으로 이용 중이나 내부 및 설비 내역은 미상입니다.

주의할 점은 옥탑1층이 공부상으로는 다락이나, 일반건축물대장상 다중주택으로 인한 '위반건축물'로 등재(주택과-31997(2024.09.26.))되어 있다는 점입니다. 이는 매수 후 이행강제금 부과 등 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 물건 종합 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 환경

본건은 보라매동 주민센터 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 지역입니다.

교통 상황은 인근 제반 간선도로 상황은 보통이나, 지하철 2호선 신림역 및 신림선 당곡역을 이용하여 접근이 가능하며 , 다수의 일반 버스 노선(5516, 5524, 6511, 6513, 6514 등)이 경유하여 대중교통 접근성이 양호합니다 . 이는 다가구주택의 임대 수요를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

3.2. 상권 및 생활 정보

인근에는 당곡중·고등학교 등 학교 시설과 현대시장 등의 재래시장이 위치하여 기본 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다 . 또한, 롯데백화점 관악점 및 서울시립보라매병원 등 대형 편의시설 및 의료시설도 인접하여 생활 인프라가 풍부합니다 . 대규모 녹지 공간인 보라매공원도 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다 .

주변 검색 결과, 현재 특정 혐오시설은 확인되지 않아 주거 만족도는 높을 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석

본건은 토지 및 건물의 소유자 및 채무자가 동일한 임의경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리관계는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물감정평가요항표에 '임대관계 여부는 미상임'이라고 기재되어 있어 정확한 임차인 현황 및 대항력 여부는 현장조사 및 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

3.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 문제입니다. 옥탑1층(공부상 다락)이 다중주택 용도로 사용되어 위반건축물로 등재된 상태이므로, 낙찰자는 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령에 대한 부담을 안게 됩니다. 이 부분에 대한 해결 방안(철거 또는 양성화 추진 가능성) 및 비용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 본 다가구주택은 2종일반주거지역((7층 이하)) 내에 소재하며, 보라매동 주민센터 인근의 우수한 생활 인프라와 양호한 교통 환경을 갖추고 있어 입지적 가치가 높습니다. 다가구주택은 꾸준한 임대 수요가 예상되는 상품입니다.

다만, 위반건축물 리스크가 존재하므로 이를 해결하기 위한 예상 비용 및 명도 대상 임차인 유무 확인이 성공적인 투자의 핵심입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 보라매동 주민센터 동측 인근으로, 지하철역(2호선, 신림선) 접근성 및 다양한 버스 노선으로 임대 수요가 풍부한 지역에 위치합니다.

풍부한 생활 인프라: 보라매공원, 대형병원, 백화점, 전통시장 및 학교가 인접하여 임차인 모집에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

실수요 기반 투자: 다가구주택은 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

투자자 주의사항: 위반건축물 리스크를 인지하고 입찰가 산정 시 해당 리스크를 반영해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계