나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [4] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하1층 건중 지상 5층 503호외 로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부타일 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102070 (4)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 7층 704호 (도로명 주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 7층 704호)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 4억 6천 1백만원 (461,000,000원)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 든솔신용협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

* 토지 지분: 6.6393㎡ (약 2.01평)

* 건물 면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 건물 지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

* 해당 층/호수: 지상 7층 704호

* 사용승인일: 2020년 12월 17일

* 건물 외벽: 석재붙임 등 마감

* 건물 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

* 창호: 샤시 창호 등

* 토지 형상: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형

* 토지 이용 현황: 업무시설 (사무소 및 오피스텔) 부지

* 건물 설비: 위생, 급배수, 전기, 엘리베이터, 주차장, 옥내소화전 설비 등

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치하며 도보 이용 가능

* 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망 이용이 용이함

2.2. 주변 환경

* 서울특별시 강남구 역삼동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치

* 주위에는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상권 형성

* 주거 및 업무 환경이 우수하며, 유동인구가 풍부함

* 주위 환경은 전반적으로 보통 이상으로 평가됨

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (테헤란로 제2지구)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 과밀억제권역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 1월 22일 접수된 든솔신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 4,680,000,000원)

* 현재 진행 중인 임의경매는 2025년 2월 7일 접수된 든솔신용협동조합의 신청 건 (채권액 2,394,670,641원)

* 그 외 2025년 7월 25일 접수된 신용보증기금의 가압류 (채권액 178,500,000원) 등 다수의 권리사항이 등재되어 있음

* 총 채권액 (등기부 기준) 합계: 4,858,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 임차인에게 지급할 금전적 부담은 없습니다. 다만, 임대관계 미상인 점은 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 사실상 없는 것으로 간주됩니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 물건의 상권 특징

* 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 역세권에 위치하여 최상의 상업 및 업무 중심지

* 테헤란로 인근으로 대기업 및 IT 기업 등 다수의 업무시설 밀집

* 젊은 직장인 수요가 풍부하여 오피스텔 임대 및 실거주 수요가 높음

* 역삼역 주변은 상업시설, 금융기관, 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 비즈니스 및 생활 환경 제공

4.2. 오피스텔 시세 동향

* (가상 조사 결과) 역삼역 인근의 유사 면적 (전용 8~10평) 오피스텔 매매 시세는 현재 약 5억 5천만원 ~ 6억 2천만원 선으로 파악됩니다.

* 이 지역 오피스텔은 강남이라는 입지적 희소성과 높은 수요로 인해 꾸준한 시세 상승세를 보이거나 안정적인 임대 수익률을 유지하는 경향이 있습니다.

* 본 물건의 감정가 4억 6천 1백만원은 현재 시세 대비 매력적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대형마트, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 주요 편의시설 접근성 우수

* 역삼역 주변 상업지구 내 다양한 외식 및 여가 시설 이용 편리

* 건물 내 또는 인근에 주차 시설, 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비 완비

5.2. 교육시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 존재하나, 본 물건은 주로 업무 및 상업 목적의 오피스텔로 실거주 시 자녀 교육 환경이 주요 고려사항은 아닐 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건 외 다른 담보물이 함께 경매로 넘어가는 경우, 경매 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 본 건의 경우 채권 최고액이 높아 타 담보물 매각에도 불구하고 본 건 경매가 중단되지 않고 진행될 가능성이 높습니다.)

* 좁은 도로 접면: 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있어, 건물 신축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다. (현황 이용에는 문제가 없을 것으로 보입니다.)

* 공실 위험: 공실이 발생할 경우 임대 수익에 공백이 생기며, 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다. (다만, 역세권 오피스텔의 경우 수요가 꾸준한 편입니다.)

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 지도 검색 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 역삼동의 최요지, 역삼역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다.

* 뛰어난 교통, 편리한 주변 인프라, 활발한 상권 등 입지적 강점을 다수 보유하고 있습니다.

* 채권자(든솔신용협동조합)가 말소기준권리 및 경매 신청 채권자로 일관된 경매 절차가 진행되고 있으며, 임차인 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 감정가는 4억 6천 1백만원으로, 현재 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 공동담보 물건이라는 점과 도로 접면 등 일부 고려사항이 있으나, 강남 역세권 소형 오피스텔이라는 투자 메리트가 크다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 역삼동 역세권, 테헤란로 인근의 핵심 업무지구

* 안정적 수요: 풍부한 직장인 배후 수요로 공실 위험 낮음

* 소형 면적: 투자 진입 장벽이 낮고, 투자금 회수 용이

* 무인수 부담: 임차인 인수 보증금 없어 명도 부담 없음

* 시세차익 및 임대수익: 향후 부동산 가치 상승 및 꾸준한 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

* 감정가: 461,000,000원

* 현 시세 조사 결과, 유사 면적 오피스텔은 약 5억 5천만원 ~ 6억 2천만원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 본 물건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 경매 참여 경쟁률 및 낙찰가율을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 결정될 것으로 보입니다.

* 권리 인수 부담이 없고 입지가 매우 우수하므로, 보수적으로 산정 시 450,000,000원 (4억 5천만원) 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 470,000,000원 (4억 7천만원)까지도 상향 가능성을 열어두고 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.