나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [3] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하1층 건중 지상 5층 503호외 로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부타일 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102070 (3)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 410,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 23.18㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 든OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 "역삼역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 업무 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 "역삼역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있습니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있으며, 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 규제를 받습니다.

주변으로 역삼역을 중심으로 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

※ 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 등기구분: 갑2, 접수일자: 2021-01-22, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 구순덕외 2명)

- 등기구분: 을1, 접수일자: 2021-01-22, 권리종류: 근저당권 (권리자: 든솔신용협동조합, 권리금액: 4,680,000,000원) - 말소기준권리

- 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-02-07, 권리종류: 임의경매 (권리자: 든솔신용협동조합, 권리금액: 2,394,670,641원) - 말소

- 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-07-25, 권리종류: 지분가압류 (권리자: 신용보증기금, 권리금액: 178,500,000원) - 말소

등기부채권 총액: 4,858,500,000원

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2025-09-30

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

본 물건은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들이 다수 존재하나, 해당 근저당권 및 임의경매 개시결정으로 인해 낙찰과 동시에 모든 후순위 권리(갑2, 갑3, 갑4)는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 법원에서 고지한 권리 외에 별도로 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 역삼동은 강남 핵심 상권 중 하나로, 역세권 오피스텔 및 업무시설이 밀집되어 활발한 비즈니스 활동과 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 특히 역삼역 인근은 테헤란로를 중심으로 대기업 본사 및 IT 기업들이 다수 포진해 있어 직주근접성이 뛰어난 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병의원, 쇼핑 시설 등이 잘 갖추어져 있어 상업 기능이 매우 발달해 있습니다.

본건 오피스텔(23.18㎡)은 소형 평형으로 1인 가구 직장인 수요에 적합하며, 역삼역이라는 뛰어난 교통 요건과 강남이라는 프리미엄 입지를 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 2호선 역삼역 도보 3분 거리로 이용이 편리하며, 강남역까지 2호선 및 신분당선 환승 시 약 10분 이내에 접근 가능합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설

도보권 내에 마트, 편의점, 은행, 우체국, 병의원, 카페, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 역삼역 및 강남역 주변 상권 이용도 편리합니다.

* 교육

주변에 서울역삼초등학교(약 0.6km, 서울 상위 14%), 은광여자고등학교(약 1.1km, 서울 상위 19%) 등 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

* 주거환경

본건은 역삼역 인근의 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 주거 쾌적성이 우수하며, 업무시설과 함께 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 경매를 통해 매각될 경우 채무 전부가 변제되지 않아 추가적인 변제 요청이 있을 수 있으나, 일반적으로 본 물건만 단독으로 매각되더라도 낙찰자에게 추가 인수되는 채무는 없습니다. 본 건의 경우, 등기부상 근저당권 총액이 46.8억 원에 달하나, 감정가는 4.1억 원이므로 경매 절차상 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 정확한 현황 파악이 필요합니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 23.18㎡ (약 7.02평)으로 협소하여, 주거 또는 업무 공간으로 활용 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 역삼역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 여건과 강남 핵심 상권의 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적이기는 하나, 역세권 입지라는 강력한 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 현재 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계는 명확하며, 인수되는 부담은 없습니다. 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 하나, 본 건의 경우 낙찰자에게 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 서울 지하철 2호선 역삼역 도보 3분 거리의 초역세권 프리미엄 입지.

* 풍부한 배후 수요: 강남 업무지구 내 수많은 기업체와 직장인 수요.

* 편리한 생활 인프라: 역세권 중심의 풍부한 편의시설 및 교통 환경.

* 명확한 권리관계: 낙찰과 동시에 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 410,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 역삼역 인근의 유사 면적대 오피스텔 매매가는 4억 원 내외에서 형성되어 있습니다. 특히, 본건과 같은 전용 면적 23.18㎡(약 7.02평) 기준, 월세 120만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

낙찰가의 산정은 시세, 입지, 건물 상태, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 감정가는 실거래가 및 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건의 면적, 위치, 역세권 프리미엄, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 90% 수준인 약 369,000,000원 ~ 400,000,000원 사이를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 입찰 직전의 시세 변동, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 및 투자 목적 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.