나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [5] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하1층 건중 지상 5층 503호외 로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부타일 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102070 (5)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 461,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

토지지분: 6.6393㎡ (약 2.01평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 든솔신용협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

건축물 정보:

* 건물명: (해당 없음)

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건 8층 803호)

* 연면적: 1382.63㎡

* 대지면적: 214.1㎡

* 건축면적: 128.43㎡

* 건폐율: 59.99%

* 용적률: 528.47%

* 사용승인일: 2020년 12월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며, 지하철 2호선 "역삼역" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 일반적인 업무 및 상업지구의 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 "역삼역"이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로 제2지구)에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2021년 1월 22일 접수된 든솔신용협동조합의 근저당 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 현재까지 등기된 권리 현황:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2021-01-22, 권리자: 구순덕 외 2명)

* 을1: 근저당 (접수일자: 2021-01-22, 권리자: 든솔신용협동조합, 권리금액: 4,680,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (접수일자: 2025-02-07, 권리자: 든솔신용협동조합, 권리금액: 2,394,670,641원) - 말소예정

* 갑4: 지분가압류 (접수일자: 2025-07-25, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 178,500,000원) - 말소예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

공부상 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. (물건명세서 참고사항 비고란에 개요 없음)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있습니다. 임대관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임차 조건 등에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 관련 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 역삼역 일대 상권 특성:

강남구 역삼동, 특히 역삼역을 중심으로 한 지역은 테헤란로의 업무지구와 배후 주거지역이 결합된 복합 상권입니다. 대규모 오피스 빌딩 밀집 지역으로, 기업 본사, IT 관련 업체, 금융기관 등이 다수 입주해 있어 직장인 수요가 풍부합니다. 또한, 오피스텔과 상가, 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

* 오피스텔 시장 동향:

역삼역 인근은 강남의 핵심 업무지구로, 수요 대비 공급이 상대적으로 적어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준한 편입니다. 특히 소형 오피스텔은 1인 가구 및 직장인 수요층에게 인기가 높습니다. 최근 금리 인상 및 부동산 경기 침체로 인해 매매 시장은 다소 위축되었으나, 우량 입지의 오피스텔은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설:

역삼역 주변은 다양한 편의시설(백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등)과 업무시설이 밀집해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 현재 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리. 차량을 이용한 강남권 및 서울 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 강남 파이낸스 센터, 스타필드 코엑스몰 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 인근에 위치해 있으며, 주변 상업지역 내 다양한 병원, 은행, 식당, 카페 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: (주거 용도보다는 업무/수익형 부동산에 초점) 주변에 다양한 학원 및 교육 관련 시설이 존재합니다.

* 자연/휴식 공간: (주변 대규모 공원보다는 도심 녹지 위주) 테헤란로 주변의 조성된 녹지 및 산책로 등을 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인:

임차인 현황에서 보증금 합계가 0원이며 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 공실의 가능성, 또는 임차인이 존재하나 보증금/차임 등이 확인되지 않아 인수 여부 판단이 어렵다는 의미일 수 있습니다. 명도 소송 등 예상치 못한 명도 비용 발생 가능성이 있으며, 인수 시 명도 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액:

등기부채권 총액이 4,858,500,000원에 달하며, 특히 최초 근저당 금액이 매우 높습니다. 이는 해당 물건이 경매로 나오게 된 주요 원인이지만, 채무 규모가 크다는 점은 낙찰 이후에도 채권 관련 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 권리관계 복잡성:

신탁 등기가 말소되었으나, 가압류 등 추가적인 권리 변동이 있었던 점을 감안할 때, 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 매각으로 인한 소멸 여부, 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 요구됩니다.

* 소형 면적의 한계:

전용면적 8.04평의 소형 오피스텔이므로, 특정 업종이나 대규모 사무실로는 부적합할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 역삼역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 최근 신축된 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 현재까지 확인된 정보만으로는 임대 관계가 미상이고 보증금도 0원으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 리스크에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 또한, 높은 채무 총액과 복잡한 권리 관계는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 강남구 역삼동, 역삼역 도보 3분 거리의 핵심 업무지구 내 위치.

* 역세권 소형 오피스텔: 1인 가구 및 소규모 사업자 대상의 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 비교적 최근 준공된 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 풍부한 배후 수요: 다수의 업무시설 및 오피스텔 밀집 지역으로 직주근접 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 461,000,000원입니다. 현재 임대 관계 미상 및 명도 리스크, 복잡한 권리관계 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 역삼역 초역세권의 소형 오피스텔이라는 점과 신축급 건물이라는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 유사 물건 시세를 종합적으로 분석했을 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시장 시세 및 거래 동향을 면밀히 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 약 4억 5천만원 ~ 5억원 수준으로 파악됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 470,000,000원 사이를 권장합니다.

특히, 임차인 현황 및 명도 가능성, 추가적인 권리 분석 결과에 따라 입찰가를 유동적으로 조정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.