나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100891 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1559-20 샤인빌 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100891 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1559-20 샤인빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경100891 | 소재지: 서울특별시 관악구 청룡길 100, 2층201호 (봉천동,샤인빌) | 감정가: 434,000,000원 | 최저가: 277,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 기본 내역

본 보고서는 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택에 대한 경매 분석 자료입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경100891 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 434,000,000원으로 책정되었습니다.

건물(전용)면적은 47.64 제곱미터(약 14.41 평)이며, 토지 지분은 39.06 제곱미터(약 11.82 평)입니다.

본건은 5층 건물 중 2층 201호에 해당하며, 구조는 철근콘크리트구조입니다.

1.3. 건물의 특징 및 설비

201호는 공동주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 외벽은 석붙임 등으로 마감되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 설비, 난방 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 ""영락의료과학고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다. (2호선 봉천역까지의 거리 등은 현장 확인 필요)

2.2. 토지이용계획 및 주변 도로

토지는 5필지 일단의 세장형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없어 보입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 향후 재개발보다는 주거 환경 유지에 중점을 두는 지역으로 판단됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 환경은 주거와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 보고서 작성 시점 기준 대규모의 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 관찰되지 않습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며 채권자는 주OOOOOOO입니다.

이는 개인의 채무 이행 불이행으로 인해 채권자가 법원에 경매를 신청한 일반적인 강제경매 형태입니다.

3.2. 임대차 관계 및 주의사항

임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되어 있어, 현장 방문 및 정확한 현황조사서 열람을 통해 임차인 유무, 전입일자, 보증금액 등을 반드시 확인해야 합니다.

만약 선순위(대항력 있는) 임차인이 존재할 경우, 그 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로 이에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

3.3. 공부상의 차이

기호(4) 토지는 공부상 지목이 ""도로""로 등재되어 있으나, 현황은 공동주택의 부지인 ""대""로 이용 중입니다. 이는 감정가에 반영되었을 것으로 보이나, 토지 이용 및 소유권 범위 확인 시 참고해야 할 사항입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 환경

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설(식당, 마트, 세탁소 등)이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대형 상권이라기보다는 주거 편의시설 위주의 생활 상권입니다.

4.2. 주요 학군 및 편의 시설

인근에 ""영락의료과학고등학교"" 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

제1종일반주거지역에 위치하고 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보이며, 엘리베이터 설치로 고층 접근성이 확보되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 ""임대관계 미상""에 따른 대항력 있는 임차인의 존재 여부입니다. 명도 리스크 및 예상치 못한 보증금 인수 위험을 최소화하기 위해 입찰 전 임차인 현황 및 배당 관계에 대한 정밀한 분석이 필수입니다.

또한, 다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 내 4억 3천만원대의 감정가로 책정된 다세대주택입니다. 제반 교통 여건 및 주거 환경은 보통 수준으로 실수요자에게 적합한 입지입니다.

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층으로 층수 선호도가 양호하며, 엘리베이터가 설치되어 있어 편리성이 높습니다.

적정 수준의 시세 조사를 통해 감정가 대비 경쟁력을 확인하고, 권리분석상 명도 관련 리스크를 면밀히 검토한다면 충분히 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

실수요자 목적: 47.64 제곱미터(약 14.41 평)의 적절한 전용면적으로 신혼부부 또는 소형 가구의 실수요 목적에 적합합니다.

입지 안정성: 서울 내 제1종일반주거지역에 위치하며, 안정적인 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 향후 주거 환경 변동 리스크가 적습니다.

엘리베이터 설치: 다세대주택임에도 엘리베이터가 설치되어 있어 거주 편의성이 높고, 향후 매매 시에도 장점으로 작용할 수 있습니다.

경매를 통한 저가 매입 기회: 감정가(434,000,000원)를 기준으로 하여, 유찰 시 서울 내 주거용 부동산을 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계