나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [6] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하1층 건중 지상 5층 503호외 로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부타일 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102070 (6)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 10층1001호 (신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7)

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 든솔신용협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 10층/지하 1층 건물 중 10층 1001호

* 건물 사용승인일: 2020년 12월 17일

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

* 토지 지분: 5.7879㎡ (약 1.75평)

* 건물면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

* 건물 지분: 23.18㎡ (약 7.01평)

* 대지권 면적: 214.1㎡ (건축물대장상 대지면적)

1.3. 매각 조건

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 410,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 "역삼역" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "역삼역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 1월 22일 접수된 든솔신용협동조합 근저당 (을1, 채권액 4,680,000,000원)입니다.

* 본 경매는 2025년 2월 7일 접수된 든솔신용협동조합의 임의경매개시결정(2025타경102070)에 의해 진행됩니다.

* 그 외 신용보증기금의 가압류(갑4, 2025년 7월 25일 접수, 채권액 178,500,000원)가 존재하며, 위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 총 등기부 채권 총액은 4,858,500,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 등기부상 을구 1번 근저당권 (2021.01.22.)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 유치권, 법정지상권 등의 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으며, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 역삼동은 테헤란로 인근의 대표적인 업무지구로, 다수의 오피스 빌딩과 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 지하철 2호선 역삼역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 비즈니스 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 업종 현황

* 주변에는 IT, 금융, 법률, 컨설팅 등 다양한 분야의 기업체 사무실과 함께 병원, 학원, 금융기관, 음식점 등 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 오피스텔 역시 주거 및 업무 겸용으로 많이 이용되고 있어, 관련 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.1. 편의시설

* 역삼역을 중심으로 백화점(미래예정), 대형마트, 각종 은행, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다양한 맛집과 카페, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설

* 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 채권 총액이 매우 높아 채권자들의 적극적인 경매 참여가 예상됩니다.

* 소유권 이전 신탁 등기가 말소되는 권리 내용이 있어, 신탁 관련 특이사항 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 임차인 현황상 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 있을 수 있습니다.

* 비어있는 상태가 아니라면, 점유자를 내보내는 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 동일 담보 물건들의 경매 결과 및 낙찰가에 따라 본건의 감정가 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

* 경기 변동 및 부동산 시장 상황 변화에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7.1. 종합 의견

* 본건은 지하철 2호선 역삼역 역세권에 위치한 오피스텔로, 강남권의 우수한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물은 2020년 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 주변 상권 및 비즈니스 인프라가 잘 발달되어 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있다고 판단됩니다.

* 다만, 높은 채권 총액과 미상인 임대 관계 등 권리 및 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8.1. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능한 거리로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 강남 업무지구: 테헤란로 인근 핵심 업무지구에 속해 있어 기업체 수요가 풍부합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 높은 임대 수익 기대: 역삼동 오피스텔은 꾸준한 임대 수요와 높은 임대료 수준을 유지하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 23.18㎡ (약 7평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 사무실 임차인에게 적합합니다.

9.1. 감정가 대비

* 감정가: 410,000,000원

* 본 건은 총 채권액이 매우 높고, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 시세 대비 적정가 산정이 중요합니다.

9.2. 시세 분석 및 예상가

* 동 일 건물 및 인근 역삼동 지역의 유사 오피스텔 매매 및 전세/월세 시세를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 7평 내외)의 경우 매매가는 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원, 전세가는 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원, 월세는 보증금 1000만원 기준 월 100만원 ~ 150만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 건물 신축 연차, 역세권 입지, 강남권 시세 등을 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 본건의 예상 입찰가는 시세의 80%~90% 수준인 4억 3천만원 ~ 4억 8천만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 권리 인수 사항이 없고, 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 다만, 이는 일반적인 시세 및 권리 분석에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주의: 임대 관계 미상이므로, 실제 명도 가능성 및 소요 비용을 반드시 확인하여 입찰가에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.