나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [7] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하1층 건중 지상 5층 503호외 로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부타일 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102070 (7)

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 10층1003호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 461,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 든OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

* 토지 지분: 6.6393㎡ (약 2.01평)

* 건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 건물 지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

1.3. 건축물 현황 (JSON 기반)

* 건물명: (정보 없음)

* 건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 10층 중 본건은 10층 1003호

* 사용승인일: 2020년 12월 17일

* 전용면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

* 총 연면적: 1382.63㎡

* 대지면적: 214.1㎡

* 건폐율: 59.99%

* 용적률: 528.47%

* 최고 높이 제한: 29.95m

* 부속설비: 위생/급배수, 전기, 엘리베이터, 주차장, 옥내소화전 설비 완비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 매우 양호합니다. 역삼역까지 도보 약 3분 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (테헤란로제2지구)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

* 최초 신탁등기 말소 (2021-01-22 접수)

* 근저당 (든솔신용협동조합, 2021-01-22 접수, 4,680,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (든솔신용협동조합, 2025-02-07 접수, 2,394,670,641원) - 말소

* 지분 가압류 (신용보증기금, 2025-07-25 접수, 178,500,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 4,858,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인의 현황을 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 예상치 못한 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 물건 명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석 (오피스텔)

본건의 전용면적은 약 8.04평 (26.59㎡)으로, 역삼역 인근 소형 오피스텔의 시세는 다음과 같습니다.

* 전용 18.57㎡ (약 5.62평) 기준, 보증금 1,000만원 / 월세 120만원 수준.

* 전용 23.18㎡ (약 7.01평) 기준, 전세 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원 수준.

* 전용 26.4㎡ (약 7.99평) 기준으로 전세 2억 2천만원 수준.

* 노블레스 오피스텔 (26㎡, 8층)의 경우 2022년 10월 실거래가 4억 8,128만원.

* 역삼현대벤쳐텔 (전용 43B㎡, 13층)의 경우 2021년 3월 실거래가 2억 2,450만원.

본건의 감정가는 4억 6,100만원이며, 유사 면적의 오피스텔 실거래가 및 현재 호가 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 건축 연도가 2020년으로 비교적 신축에 속하는 점은 긍정적이나, 노후화된 오피스텔과의 비교 시점 차이를 고려해야 합니다.

4.2. 주변 편의시설

* 역삼역 인근으로 음식점, 카페, 편의점(세븐일레븐, GS25 등), 병의원, 우체국 등이 도보 거리에 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 강남역 인근의 다양한 인프라 이용도 용이합니다.

4.3. 주변 유해시설

본건 소재지(서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 (역삼동)) 주변 지도 검색 결과, 특별히 현저한 유해시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 10층에 위치한 오피스텔입니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며, 내부 마감은 벽지 및 일부 타일, 샤시 창호 등으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 전기, 엘리베이터, 주차장, 옥내소화전 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 입지 장점

* 역세권: 지하철 2호선 역삼역 도보 3분 거리로 더블 역세권 (신분당선 강남역도 10분 거리)

* 탁월한 교통망: 대중교통 이용 편리, 차량 접근 용이

* 풍부한 생활 인프라: 업무지구 인접으로 상업시설, 편의시설 풍부

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인으로 노후화 적음

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리(신탁, 임의경매, 가압류)가 등기부에 존재하였으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다. 그러나 경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가 권리 변동이 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 최신 등기부등본 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황 상 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 이는 명도를 진행할 때 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다. 명도 지연이나 추가 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가율 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지 지분 (좁은 면적)

본 건은 26.59㎡ (약 8.04평)의 건물 면적을 가지는 오피스텔이며, 토지 지분은 6.64㎡ (약 2.01평)입니다. 이는 건물 면적에 비해 매우 협소한 토지 지분으로, 향후 건물 노후화 시 재건축이나 재개발 등과 관련된 의사결정에서 개인의 입지가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울중앙지방법원 2025타경102070 (7) 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 업무지구에 위치한 역세권 오피스텔입니다. 지하철 2호선 역삼역과 도보 3분 거리에 있어 교통이 매우 편리하며, 주변에 풍부한 상업 및 편의시설을 갖추고 있어 거주 및 업무 환경이 우수합니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다.

권리 관계상 말소될 예정인 채권들이 다수 존재하나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 또한, 협소한 토지 지분은 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 입지 조건이 뛰어나고 기본적인 물건 상태가 양호하므로, 투자 또는 실거주 목적으로 관심을 가질 만한 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 역삼동 역세권 오피스텔로 직주근접 및 편의시설 이용 최적

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 즉시 사용 가능하며 관리 용이

* 편리한 교통: 지하철 2호선 역삼역 도보 3분 거리

* 풍부한 배후 수요: 강남 업무지구 내 다수의 기업 및 종사자

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4억 6,100만원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세 및 최근 실거래가를 분석한 결과, 다음과 같은 점을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 역삼동 노블레스 오피스텔 (26㎡, 8층) 실거래가 4억 8,128만원 (2022년)

* 역삼역 인근 오피스텔 (전용 5.62평, 1000/120)

* 역삼역 인근 오피스텔 (전용 7.01평, 전세 2.2억~2.3억)

현재 본건의 감정가는 4억 6,100만원입니다. 최근 시세 자료들을 종합해 볼 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁률, 물건의 구체적인 상태, 명도 난이도 등을 고려해야 합니다.

본 물건은 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 2020년 사용승인으로 비교적 신축인 점은 긍정적이나, 주변 일부 노후 오피스텔과의 직접적인 비교는 시점 차이를 고려해야 합니다.

보증금 인수분이 없다는 점을 고려하면, 시세 대비 합리적인 낙찰을 목표로 할 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 보수적인 관점에서 시세의 90~100% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.

* 예상 낙찰가 범위: 4억 1,500만원 ~ 4억 6,100만원

* (감정가: 4억 6,100만원)

* (현재 시세 고려: 약 4억 1,500만원 ~ 4억 6,100만원 추정)

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 변동 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.