나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하1층 건중 지상 5층 503호외 로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부타일 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102070 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층 602호 (새주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7)

1.3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조의 지상 10층, 지하 1층 건물 중 6층 602호이며, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 사용승인일은 2020년 12월 17일입니다.

1.4. 면적

* 토지 면적: 4.64㎡ (약 1.39평)

* 토지 지분: 4.6368㎡

* 건물 면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

* 건물 지분: 18.57㎡

1.5. 감정가

331,000,000 원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하고 있어 일반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 '역삼역'이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현재 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 을구 1번 순위 근저당권(2021-01-22, 든솔신용협동조합, 4,680,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑구 2번: 2021-01-22 접수, 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (말소 예정)

* 을구 1번: 2021-01-22 접수, 근저당권 (든솔신용협동조합, 4,680,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 3번: 2025-02-07 접수, 임의경매 (든솔신용협동조합, 2,394,670,641원) - 말소

* 갑구 4번: 2025-07-25 접수, 지분가압류 (신용보증기금, 178,500,000원) - 말소

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위의 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 참고사항: 임대 관계 미상

임대관계가 미상인 점은 주의가 필요하며, 보증금 0원이라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 역삼동 일대는 테헤란로를 중심으로 다수의 업무시설과 오피스 빌딩이 밀집해 있으며, 역세권 오피스텔 및 상업시설이 발달한 지역입니다.

4.2. 업무시설 및 근린생활시설 분포

주변에 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 다양하게 분포하여 상권의 활성화 정도가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

역삼역 및 강남역을 중심으로 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 병의원, 각종 음식점 및 카페 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 교통 및 인프라

지하철 2호선 역삼역과 신분당선 강남역을 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 강남 일대의 풍부한 인프라를 공유합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 권리 불확실성

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 불명확하여 인수 시 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

'임대 관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

건물 면적이 18.57㎡ (약 5.62평)으로 매우 작아, 활용도나 재매각 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.4. 주차 공간

건축물대장상 기재된 주차 대수 정보가 부족하여, 차량 보유자의 경우 주차에 어려움이 있을 수 있습니다. (전유부 상 건물 총 호수는 30호이나, 주차 관련 상세 정보는 제공되지 않음)

7. 종합 의견

본 물건은 강남구 역삼동 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 활용될 수 있으며, 주변 상권 및 교통이 발달하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 그러나 등기부상 '지상권' 미상, 임대 관계 미상 등 권리 및 임차인 관련 확인이 필요한 부분이 존재하며, 소형 면적이라는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남구 역삼동, 역세권 오피스텔

* 교통 편의성: 지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능

* 생활 및 업무 인프라: 주변 상업 및 업무시설 발달

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 331,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 역삼동 일대의 소형 오피스텔(전용 18~20㎡ 내외)은 현재 약 3억 8천만 원에서 4억 5천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 면적이 작고, 임대 관계 미확인, 지상권 관련 불명확한 권리 등 확인이 필요한 사항이 있으나, 입지가 매우 우수합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하는 2억 6천만 원 ~ 3억 원 내외를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다. (※ 최신 시세 변동 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.