나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123480 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 823-80 태을명가9차 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 "삼성산시민휴식공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 대체로 보
통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 세장형 토지로서, 공부상 "단독주택(다중주택) 및 근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 대지 동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕
지하 1층 / 지상 4층 건물로서,

(사용승인일 : 2020-02-13)

외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
창 호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공부상 "단독주택(다중주택) 및 근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 823-80번지에 위치한 태을명가9차 다중주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경123480 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,190,759,240원입니다.

토지 면적은 127.30㎡ (약 38.5평)이며, 건물 면적은 310.89㎡ (약 94.0평)입니다.

건축물 현황상으로는 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물이며, 2020년 2월 13일에 사용승인이 완료되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "삼성산시민휴식공원" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 보통입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 6월 17일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 이보다 선순위의 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 약 1,126,654,780원 (근저당 609,600,000원 + 임의경매 채권 517,054,780원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리사항은 없습니다.

특히, 임차인 현황에 기재된 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 강아영: 보증금 110,000,000원, 대항력 없음.

* 권오성: 보증금 120,000,000원, 대항력 없음.

* 노효빈: 보증금 120,000,000원, 대항력 없음.

* 박소민: 보증금 110,000,000원, 대항력 없음.

* 박인준: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음.

* 박정민: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음.

* 박정연: 보증금 110,000,000원, 대항력 없음.

* 박태영: 보증금 110,000,000원, 대항력 없음.

* 손효정: 보증금 100,000,000원, 대항력 없음.

* 이경남: 보증금 70,000,000원, 대항력 없음.

* 이현: 보증금 80,000,000원, 대항력 없음.

* 장지원: 보증금 80,000,000원, 대항력 없음.

* 황훈: 보증금 80,000,000원, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본 물건은 시흥동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 학교가 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

제2종일반주거지역으로 용도 지역상 추가적인 개발 가능성이 있으며, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

삼성산시민휴식공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 삼성산시민휴식공원이 가까워 여가 활동 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건물은 2020년 사용승인된 신축급 건물로, 건축물 노후도에 따른 리스크는 적습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 매매가는 2억 8천만 원에서 4억 4천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 단위 면적당 약 500만 원에서 1,100만 원 수준의 시세를 보이며, 본 건의 감정가는 단위 면적당 약 380만 원 수준으로, 신축 건물의 가치를 감안할 때 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 제공된 내용으로는 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 태을명가9차 다중주택은 신축급 건물로서 건축 상태가 양호하고, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

삼성산시민휴식공원 인접, 교통 편리성 등 입지 조건도 준수하며, 제2종일반주거지역으로 향후 자산 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

특히, 임차인들의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행 시 보증금 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2020년 준공)로 즉시 임대 수익 창출 또는 자가 이용이 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 삼성산시민휴식공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,190,759,240원이며, 총 채권액은 약 1,126,654,780원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 시세 및 수익률을 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 주변 다세대/연립주택 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 해당 지역의 면적당 시세는 다양하게 분포하고 있습니다. 그러나 본건은 신축급 다중주택 건물 전체의 가치를 평가해야 하므로, 개별 호실의 매매가와 직접 비교하기보다는 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

안전한 투자를 위해 감정가의 90% 수준인 1,070,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 1,070,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.