나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150369 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1088 제1402동 제3층 제303호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경150369 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1088 제1402동 제3층 제303호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경150369
• 주소: 서울특별시 금천구 한내로 69-54, 제1402동 제3층 제303호
• 감정가: 688,000,000원
• 최저가: 440,320,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매2계 2024타경150369 | 소재지: 서울특별시 금천구 한내로 69-54, 제1402동 제3층 제303호 | 감정가: 688,000,000원 | 최저가: 440,320,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경150369 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1088 제1402동 제3층 제303호

용도: 아파트

감정가: 688,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO / 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건 (채권 양수도된 물건)

1.2. 면적 및 건물 현황

건물 전용면적: 76.51㎡ (약 23.15평)

*참고: 본 아파트의 공급면적(분양면적)은 통상 약 99㎡ (약 30평) 수준으로 추정됨.

토지 면적 (대지권): 57.00㎡ (약 17.25평)

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층

사용승인일: 1990.11.14.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘안천중학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트단지를 중심으로 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 기성 주거 밀집지역입니다. 주거 환경의 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 비교적 용이합니다. 주요 도로 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통여건은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 형태 및 관계인

본건은 근저당권에 기한 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 에OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인으로 확인됩니다.

3.2. 특이사항 검토

'유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 금융기관의 부실채권 등이 유동화전문회사로 양도된 물건으로, 일반 경매 물건과 권리분석의 기본 골격은 동일하나, 복잡한 채권 관계 및 관련 서류를 면밀히 확인하는 것이 필요합니다.

기타 참고사항으로 임대관계는 미상(미확인)입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 점유자를 대상으로 명도(인도명령 또는 명도소송)를 진행해야 하므로, 입찰 전 점유 관계 및 임차인의 유무를 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 학군 및 편의시설

본건 주변은 아파트 단지 밀집 지역으로, ‘안천중학교’를 비롯한 다수의 초·중·고등학교가 인접하여 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내외로 근린생활시설 및 상가 이용이 편리하여 주거 생활 편의성이 높습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등은 구비되어 있습니다.

4.2. 건물의 이용 및 상태

철근콘크리트 벽식조 구조로 지어진 15층 아파트 중 3층에 위치하며, 1990년 사용승인으로 연식이 있는 편입니다. 아파트로 이용 중이며, 내부 상태 및 유지 보수 여부는 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공법상 제한 리스크

본건은 토지이용계획상 여러 공법상 제한이 중첩되어 있습니다. 특히 '장애물제한표면구역(진입표면구역)'(김포공항 관련), '대공방어협조구역' (군사시설 관련), 그리고 일부 필지의 '고도지구' 지정은 향후 재건축 또는 리모델링 시 층고, 용적률, 건축물의 형태 등에 제약을 가할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

입찰 전 관할 구청(금천구) 및 관련 기관을 통해 규제사항의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 환경적 리스크

주거지역 특성상 주변에 대규모 혐오시설은 없을 것으로 추정되지만, 인근의 소규모 기피시설(변전소, 종교시설 등) 유무는 현장 방문 시 필수적으로 확인해야 합니다. 토지이용계획서에 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'이 기재되어 있으나, 이는 규제 사항이며 실제 폐기물 시설이 인접해 있다는 의미는 아닙니다.

6. 종합 의견

본건은 서울시 금천구 독산동의 안정적인 주거지역 내 위치한 1990년식 아파트 물건입니다. 전용면적 76.51㎡(약 23평형)으로 실수요가 두터운 평형대에 해당하며, 감정가 6억 8,800만원으로 시작하는 임의경매 사건입니다.

가장 큰 리스크는 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와, 장기적인 관점에서 재건축 시 걸림돌이 될 수 있는 공법상 고도 및 군사 관련 규제들입니다.

따라서 입찰자는 1차적으로 정확한 현장 조사와 점유 관계 파악을 통해 명도 리스크를 최소화하고, 2차적으로 공법상 제한이 반영된 현재의 가치 및 미래 개발 가능성을 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 안정적인 실수요층 확보

전용면적 23평형으로 서울 아파트 시장에서 선호도가 높고 실수요가 두터운 면적대로, 환금성이 양호할 것으로 판단됩니다.

7.2. 장기적인 재개발 잠재력

사용승인일이 1990년 11월로 재건축 연한(30년)을 이미 충족한 아파트입니다. 비록 공법상 제한이 리스크로 존재하지만, 장기적으로 정비사업 추진 가능성을 염두에 둔 투자 접근이 유효할 수 있습니다.

7.3. 우수한 교육 환경

‘안천중학교’를 비롯한 학교가 인접하여 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 입지 조건을 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계