나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [4] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [4] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호 근린생활시설 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2025타경8996 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 174,080,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 주소

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8996 (4)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호이며, 지하철 2호선 신정네거리역 북동측 인근에 위치합니다.

1.2. 물건 현황

본 건은 토지 및 건물 일괄매각 건이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 272,000,000원으로 산정되었습니다.

토지면적은 14.12㎡ (약 4.27평)이고, 건물면적은 55.84㎡ (약 16.89평)입니다.

현재 인접 호수와 함께 스크린골프장 및 카운터, 탈의실 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 환경

지하철 2호선 신정네거리역이 인근에 소재하고 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 신정네거리역을 중심으로 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 신정제일시장 등 전통시장과 상업시설이 밀집되어 있어 지역상권의 활발도가 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 현황

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며 채권자는 용OOOOOOOO입니다.

3.2. 임대차 관계 및 기타 권리

임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다.

이는 낙찰 후 점유자를 상대로 명도를 진행해야 할 수 있음을 의미하며, 임차인이 존재할 경우 보증금 등 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

공부와의 차이는 없다고 보고되었습니다.

4. 상권 및 물건 분석

4.1. 건물의 특성

본 건물은 2020년 5월 28일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 평지붕 16층 건물 내 제지하1층입니다.

신축급에 가까운 건물로, 외벽은 석재붙임마감 등으로 마감되었으며, 내부는 인테리어 마감 상태로 보여집니다.

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중이며, 근린상업지역에 해당합니다.

남측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있어 접근성이 우수합니다.

4.3. 상권 특성 및 개발 호재

신정네거리역 상권은 유흥시설과 생활형 업종이 혼재되어 활발하며, 지역 상권으로서 잠재력을 가지고 있는 곳으로 평가됩니다.

최근 서울시 도시재정비위원회를 통해 '신정 재정비촉진지구 재정비촉진계획'이 변경 결정되면서 상업 기능 및 주변 주거지 지원 기능이 확대되었고, 규제 해소 및 신축 여건이 개선되어 향후 상권 가치 상승 여력이 있습니다.

5. 생활정보 및 인프라

5.1. 상권 인프라

주변에 신정네거리역을 중심으로 패스트푸드, 호프, 의류점, 노래방, 단란주점 등 다양한 업종이 밀집되어 있어 유동인구가 확보되는 상권입니다.

아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 배후 수요가 풍부한 근린상업지역입니다.

5.2. 지역 개발 계획

본건은 지구단위계획구역(신정네거리)에 포함되어 있으며, 최근 재정비촉진계획 변경을 통해 판매 및 업무시설에 대한 용도 완화 계획 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있어 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 권리적 리스크

현재 임대관계가 미상으로 보고되어, 낙찰 후 예상치 못한 점유자(임차인)와의 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

이를 해결하기 위한 시간과 비용을 미리 고려해야 합니다.

6.2. 공법적 리스크

본 건은 근린상업지역에 위치하고 있으나, 공항시설법에 따른 원추표면구역 및 진입표면구역, 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당되어 향후 건물의 신축/증축 시 높이 제한 등의 공법적 제약을 받을 수 있습니다.

(다만, 본 건은 지하 1층에 위치하고 16층 건물이 이미 사용승인되었으므로 현재 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.)

6.3. 환경적 리스크

주변은 상업 및 주거시설이 혼재된 지역으로, 검색 결과 해당 물건 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상권 특성상 유흥시설도 혼재되어 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 지하철 2호선 신정네거리역 역세권에 위치하며, 2020년 준공된 비교적 신축 건물의 지하 1층 근린생활시설(스크린골프장)입니다.

활발한 지역 상권 내에 위치하고 있으며, 최근 재정비촉진계획 변경으로 상권 활성화에 대한 기대감이 높아지는 지역입니다.

다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사 및 전략 수립이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 신정네거리역 초역세권에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 주거와 상업이 혼재된 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

우량한 물건 상태: 2020년 준공된 신축급 건물로, 시설 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

지역 개발 호재: 신정 재정비촉진지구 계획 변경에 따른 상업 기능 강화 및 규제 완화로 지역 상권 가치 상승이 기대됩니다.

현 이용 상태: 현재 스크린골프장으로 이용 중이므로, 현 상태를 유지할 경우 임차인 모집 또는 직접 운영에 용이할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계