나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [4] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""신정네거리역(지하철2호선)"" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 신정네거리역)이 소
재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층건내 제지하1층 제비101호외 3개호로서,
(사용승인일: 2020.05.28)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등임.

이용상태

인접호수와 함께 본건 공히 스크린골프장 및 카운터, 탈의실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(신정네거리), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입
표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경8996 (4)

소재지

서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비107호

건물명

퀸즈포디엄

토지면적

14. 12㎡ (약 4.27평)

토지지분

14. 1168㎡ (약 4.27평)

건물면적

55. 84㎡ (약 16.89평)

건물지분

55. 8401㎡ (약 16.89평)

용도

근린상가 (현황: 스크린골프장, 카운터, 탈의실 등)

감정가

272,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

용인축협 (용OOOOOOOO)

건축물 용도

업무시설 (주용도), 집합건물 건축물 표제부상 확인

사용승인일

2020년 5월 28일

건축구조

철근콘크리트구조 평지붕, 16층건 내 지하 1층

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 신정네거리역(지하철 2호선) 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

본건 남측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(신정네거리)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 03월 09일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,050,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 08월 03일

* 확정일자: 2022년 09월 19일

* 배당신고일자: 2025년 03월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (주식회사효남건설) - 말소

* 갑6: 소유권이전 (김보경, 264,341,500원) - 말소

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 650,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (고영분, 200,000,000원) - 말소

* 을3: 근저당권 (주식회사가원디앤씨, 600,000,000원) - 말소

* 을4: 근저당권 (조인경, 750,000,000원) - 말소

* 갑8: 압류 (서대문세무서장) - 말소

* 갑9: 임의경매 (용인축산업협동조합, 500,000,000원) - 말소

* 갑10: 압류 (김포시) - 말소

* 갑11: 압류 (양천세무서장) - 말소

등기부채권 총액: 2,200,000,000원

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 03월 12일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재하지 않음)

1.3. 상권분석

신정네거리역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

주변에 각종 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

본건은 스크린골프장으로 이용 중이며, 이는 지역 주민들의 여가 및 문화 활동 수요를 충족시킬 수 있는 업종입니다.

다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 잠재 고객 확보가 용이합니다.

인근에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 안정적입니다.

주변 지역에 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통

* 지하철 2호선 신정네거리역 도보 이용 가능

* 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 편리

편의시설

* 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 가까운 거리에 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주거단지가 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

교육

* 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 상권 내 경쟁 심화 가능성: 유사 업종 및 상업 시설과의 경쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공실 발생 리스크: 경기 변동 또는 상권 변화에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 건물 관리비 및 유지보수 비용: 집합건물의 특성상 공동 관리비 및 시설 유지보수 비용이 발생합니다.

* 권리 분석상 특이사항은 없으나, 임대차 관계 조사 시 명도 저항 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. (본건은 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담은 적음)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 신정네거리역 역세권에 위치한 근린상가 물건입니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요, 다양한 근린생활시설의 집적은 본 물건의 큰 장점입니다.

현재 스크린골프장으로 이용 중이며, 이는 지역 수요에 부합하는 업종입니다.

모든 권리가 말소되는 권리분석상 안전한 물건으로, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점 또한 큰 장점입니다.

다만, 일반적인 상가 물건이 가지는 경쟁 및 공실 리스크는 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상급 역세권 입지: 신정네거리역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 높은 접근성 자랑.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후화에 대한 부담이 적음.

* 안정적인 배후 수요: 인접한 주거단지의 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

* 권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담 없음.

* 현재 임차인 대항력 없음: 명도 관련 리스크 최소화.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 272,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 경매 물건의 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

투자 수익률, 임대 시 예상 임대료, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰가 산정 시에는 본 물건의 장점인 입지, 건물 상태, 권리관계의 안전성을 반영하고, 향후 예상되는 임대 수익률과 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.