나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [3] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비105호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [3] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비105호 근린생활시설 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2025타경8996 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비105호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 162,560,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8996 (3)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비105호

용도: 근린생활시설 (현황: 스크린골프장 및 카운터, 탈의실 등으로 이용 중)

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 용OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.19㎡ (약 3.99평)

건물면적: 52.19㎡ (약 15.79평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 2호선 '신정네거리역' 북동측 인근에 위치하며, 역세권의 이점을 가진다.

주변은 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 및 공원 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역이다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 사용: 2020년 5월 28일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제지하1층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 인테리어 마감 등으로 비교적 신축급의 양호한 상태를 유지하고 있다. 현재는 인접 호수와 함께 스크린골프장으로 이용 중이다.

토지 현황: 근린상업지역, 지구단위계획구역(신정네거리) 내에 위치한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중이다. 남측으로 약 30m 내외, 동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해 접근성이 우수하다.

2.3. 권리분석 (표면적 분석)

본 경매는 채권자가 신청한 '부동산임의경매' 사건으로, 담보권 실행을 위한 경매로 판단된다.

소유자 및 채무자가 '김OO'로 동일한 것으로 보아, 채무자가 직접 대출을 실행하고 상환에 실패하여 경매가 진행되는 일반적인 임의경매 형태이다.

현재 임대관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 매각 이후 명도 책임은 매수자에게 있으며, 정확한 임차인 유무와 대항력 여부에 대한 별도의 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적이다.

2.4. 상권분석

본건은 지하철 2호선 신정네거리역과 인접한 근린상업지역 내에 위치하여 유동인구 확보에 유리하다.

주변에 다세대주택 및 대규모 아파트단지가 혼재되어 있어 배후 주거 수요가 풍부한 항아리 상권의 특성을 일부 갖추고 있다.

현재 스크린골프장으로 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 건물 자체의 집객력이 있으며, 지하 공간이지만 상업지역의 특성과 건물 연식을 고려하면 향후 다른 용도의 근린생활시설(음식점, 학원 등)로 전환 가능성도 열려있다.

2.5. 생활정보 및 주변 환경

교통: 2호선 신정네거리역 도보 이용 가능, 버스 정류장 인접.

주거 편의: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높다. 대규모 주거단지와 공원이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상된다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 명확하게 알려진 혐오시설(쓰레기 소각장, 도축장, 화장장 등)은 발견되지 않았으나, 최종적인 현장 답사를 통해 확인이 필요하다.

2.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대관계 미상: 현재 임차인 현황이 미상이므로, 보증금 및 월세, 임차인의 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 한다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 금액이 발생할 수 있다.

용도 변경: 현재 '스크린골프장'이라는 특정 용도로 사용 중이며, 향후 다른 용도로 변경 시 건축법상 제한이나 인테리어 비용이 발생할 수 있다.

지하층 상가의 한계: 지하 1층에 위치하므로 지상층 대비 노출도가 낮고, 습도 및 채광 관리의 어려움이 있을 수 있다.

2.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 역세권 근린상업지역 내 비교적 신축급(2020년식) 건물 지하층 상가라는 점에서 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 환경을 갖추고 있다.

현 이용 상태(스크린골프장)를 유지하거나, 지역 상권의 특성에 맞는 다른 근린생활시설로의 용도 전환을 모색할 수 있는 투자 가치가 있는 물건이다.

투자 포인트

1. 우수한 입지 조건: 2호선 신정네거리역 인접한 역세권으로 높은 접근성을 갖춘 근린상업지역 소재.

2. 비교적 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 건물 상태가 양호하며, 관리에 유리하다.

3. 안정적인 배후 수요: 주변 아파트단지 및 다세대주택이 밀집하여 고정적인 소비 수요를 확보할 수 있다.

4. 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 단순하다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계