나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [2] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 지하1층비106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [2] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 지하1층비106호 근린생활시설 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2025타경8996 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 지하1층비106호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 183,680,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8996 (2)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 지하1층비106호입니다.

본 물건의 용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 용OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본건의 감정가는 2억 8천 7백만 원이며, 이는 2020년 5월에 사용승인된 비교적 신축 건물의 지하층 근린생활시설임을 감안한 평가액입니다.

건물 전용면적은 59.05제곱미터 (약 17.86평)이고, 토지 지분면적은 14.93제곱미터 (약 4.52평)입니다.

현재 인접 호수와 함께 스크린골프장 및 카운터, 탈의실 등으로 통합하여 이용 중인 상태입니다.

1.3. 특이 사항 요약

지하철 2호선 신정네거리역 북동측 인근에 위치하며, 역세권에 근접하여 제반 교통상황은 양호합니다.

본 건물은 철근콘크리트구조의 16층 건물 내 지하 1층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 근린상업지역에 위치하며, 지구단위계획구역(신정네거리) 내에 포함되어 있습니다.

2. 입지 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 지하철 2호선 신정네거리역에서 북동측 인근에 위치한 초역세권 입지로 평가됩니다.

주위는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역으로 유동인구와 상주인구 모두 풍부한 전형적인 역세권 상업지역입니다.

본 건물 남측으로 노폭 약 30m의 대로변, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해있어 차량 및 도보 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 신정네거리 상권은 주거 밀집 지역을 배후로 하는 항아리 상권의 성격을 가지며, 생활 편의 시설 및 음식점, 학원 등 다양한 업종이 발달해 있습니다.

현재 스크린골프장 등 레저 시설로 이용 중인 만큼, 지하층이지만 접근성이 좋은 위치와 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업 환경을 갖추고 있습니다.

근린상업지역에 위치하여 상업 시설의 활용 및 확장성이 용이한 장점이 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

지하철역 및 노선버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 아파트단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 풍부한 주거 인프라를 바탕으로 한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

조사 결과, 물건 소재지 주변에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 생활 환경이 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 등기부 현황

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 용OOOOOOOO의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다.

현재 인접 호수와 함께 스크린골프장으로 이용 중이므로, 정확한 점유 관계 및 임차인 유무는 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 임대차 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 그 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 리스크가 발생하므로 주의가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대차 관계의 불확실성입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 기존 이용자인 스크린골프장 사업자가 명도에 협조하지 않을 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

지하층 상가의 특성상 유사 시 환기나 채광에 불리할 수 있으나, 본 건은 스크린골프장으로 이용 중이며 신축 건물로 설비 상태가 양호하여 해당 리스크는 낮은 편입니다.

근린상업지역 및 지구단위계획구역 등 토지이용계획상 특별한 제한 사항은 없으나, 지하층 업종 변경 시 건축 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 역세권에 위치한 근린상업지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하고 감가상각 부담이 적습니다.

용도 활용성: 스크린골프장, 피트니스, 대형 음식점 등 다양한 업종으로 활용 가능한 근린생활시설입니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정네거리의 주요 상권 내에 위치하며, 입지 조건과 건물 상태가 우수하여 투자 가치가 높습니다.

감정가(2억 8천 7백만 원) 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계에 대한 명확한 분석과 현장 조사를 통해 명도 리스크를 최소화하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계