나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8861 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 842 모다정 제나동 제1,2층 제4호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 '대흘초등학교' 북동측 근거리에 위치하며 일대는 공동주택, 단독주택 및 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 2층 내 1,2층 4호로서, 외벽: 페인팅 및 사이딩마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급, 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8861 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 842 모다정 제나동 제1,2층 제4호

용도: 다세대주택

건물명: 모다정

동/호수: 나동 4호

층수: 1층 (건축물대장상 전유부분 1층)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 366,000,000원

토지면적: 215.38㎡ (약 65.15평)

토지 지분: 215.3793103448276㎡ (약 65.15평)

건물면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

건물 지분: 38.48㎡ (약 11.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 '대흘초등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태입니다. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 손지원 씨이며, 2022년 9월 8일 소유권 보존 등기되었습니다. 말소기준권리인 근저당권(채권자: 김선희, 채권최고액: 366,000,000원, 접수일자: 2025년 8월 7일)이 있으며, 해당 근저당권에 의한 임의경매(채권자: 김선희, 경매 신청액: 305,000,000원, 접수일자: 2025년 9월 24일)가 진행 중입니다. 국민건강보험공단의 압류 기록도 확인됩니다. 등기부채권 총액은 366,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 보증금 또는 차임이 확인되지 않는 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

대흘리 지역은 전원생활과 농업이 혼합된 지역 특성을 보이며, 점진적인 주거지 개발이 이루어지고 있습니다. 본 물건이 위치한 '모다정' 단지는 비교적 신축(2022년 준공)으로, 인근의 '제주더오름카운티1' 단지(2019년 준공)와 함께 지역 내 다세대/연립주택 단지를 형성하고 있습니다. 현재 해당 지역의 상권은 생활 편의시설 위주로 형성되어 있으며, 제주시 중심 상권과는 거리가 다소 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 근접한 초등학교로는 '대흘초등학교'가 있습니다. 지역 내에는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점 및 커뮤니티 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 쇼핑몰, 병원 등은 차량 이동이 필요한 제주 시내 중심가에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 학군

인근에 대흘초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다. 중학교 및 고등학교는 제주시 지역으로 통학할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(일부 제한구역), 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역 등의 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 확인되어, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 감정평가액(36,600만원)과 최근 실거래가(73.79㎡ 기준 34,000~35,000만원) 사이에 상당한 차이가 있어, 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 제주도의 쾌적한 자연환경과 더불어 교육 시설(대흘초등학교) 및 도로 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 감정평가액 대비 최근 인근 유사 면적(본건의 약 2배)의 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시장 가격과의 괴리가 큰 점은 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하여 향후 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 제주시 외곽 조용하고 쾌적한 전원생활 또는 투자용 임대 물건으로 적합합니다.

* 대흘초등학교가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 세대에게 매력적일 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명도 부담이 적습니다 (단, 미상 임차인 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 단지(모다정) 내 약 73.79㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 3월 34,000만원에서 35,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 38.48㎡ 면적의 시장 가치는 직접적인 비례 적용 시 약 17,700만원에서 18,200만원 선으로 추정됩니다. 하지만 소형 면적은 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향이 있으며, 이러한 점을 감안하여 시장 가격을 약 20,000만원에서 22,000만원 사이로 예상할 수 있습니다.

본건의 감정평가액은 36,600만원으로, 최근 시장 거래가 대비 현저히 높게 책정되었습니다. 따라서, 입찰 시에는 현재 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 220,000,000원으로 산정합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.