나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8865 [1] 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 소재 '추자초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 슉박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 도서지역내 주택지대임.

교통상황

도서지역으로의 접근은 다소 불편하나 도서지역 내는 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2111-07-)(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 치장벽돌, 몰탈위페인팅 등, 내벽: 페인팅, 벽지, 타일마감 등, 바닥: 모노륨, 타일마감 등, 창호: 목재창, 하이새시, 알루미늄새시 등임. 기호(3): 블록조 스레트지붕 지상1층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 페인팅, 벽지마감 등, 바닥: 시멘트몰탈, 모노륨 등, 창호: 하이새시 등임.

이용상태

기호(2): 1층은 소매점 및 주택, 2층은 주택으로 이용중임. 기호(3): 점포로 이용중임.

설비내역

기호(2): 위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(3): 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 지상 및 22번지 양지상, 기호(2) 2층 및 2층 상부에 제시외건물(ㄱ)~(ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 제시외건물(ㄱ)은 일반축물대장상 기호(2) 3층으로 등재된 건물임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(2-1 ~ 2-7) 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8865 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 17

물건종별: 근린주택

감정가: 267,471,080 원

토지면적: 225.00㎡ (약 68.06평)

건물면적: 219.78㎡ (약 66.48평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 추자도수산업협동조합 (추OOOOOOOOO)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

감정평가요약:

주요 건물(기호2)은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 1층은 소매점 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

부속 건물(기호3)은 블록조 스레트지붕 1층 건물로 점포로 이용 중입니다.

제시외 건물 면적은 126.44㎡ (약 38.25평)입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 소재 '추자초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도서지역 내 주택지대입니다.

도서지역으로의 접근은 다소 불편할 수 있으나, 도서지역 내에서는 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 역사문화환경보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 속합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 다수의 가압류 및 압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정인 권리들로 확인되었습니다.

말소기준권리: 토지 등기부상 1991년 2월 20일 접수된 추자도수산업협동조합의 근저당권(을1)으로 추정되며, 이보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 약 14억 9천만원, 건물 기준 약 14억 2천만원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2000-07-27

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

* 임차인: 신선건업주식회사

보증금: 0원

차임: 250,000원

전입일자: 2023-02-16

확정일자: 2023-02-16

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상

인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 추자면 소재지의 근린생활시설 및 주택이 혼합된 지역에 위치합니다.

주변 상권은 도서지역의 특성상 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 및 숙박시설 위주로 형성되어 있습니다.

주요 수요층은 지역 주민 및 섬을 방문하는 관광객으로 예상됩니다.

건물 용도가 점포 및 주택으로 복합되어 있어, 상가 임대 수입과 자가 거주를 동시에 고려할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교육시설: 추자초등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통시설: 지역 내 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 본토에 비해서는 제한적일 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과:

제주 추자면 대서리 17번지 인근을 지도 서비스로 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 도서지역 특성상 일부 어업 관련 시설 등이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 소재지 오류 가능성: 감정평가서상 제시외 건물(ㄴ, ㄷ, ㅁ, ㅂ)이 인접지(대서리 22번지) 상에 속하는 것으로 보인다는 점은 경계 문제 및 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 타인 소유 건물 등기: 현황상 본건 지상에 소재하지 않는 타인 소유 건물(목조 아연즙 평가건 본가 건평 11평, 소유자 박막동)이 등기되어 있다는 점은 추후 정리 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 임차인과의 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무총액: 등기부상 채무총액이 감정가 대비 현저히 높아, 유찰 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 제주도 추자면에 위치한 근린주택으로, 토지면적 225㎡, 건물면적 219.78㎡ 규모입니다.

도서지역이라는 특수성과 함께 일부 제시외 건물 및 등기상 타인 소유 건물 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

하지만, 토지와 건물 일괄 매각이며, 주택 및 점포로 활용 가능한 복합 용도라는 장점이 있습니다.

주변 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 도서지역 내 희소성 있는 부동산으로, 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 주택과 근린생활시설(점포)로 복합 활용 가능하여 임대 수익 및 자가 활용이 가능합니다.

* 감정가 대비 높은 채무총액으로 인해 유찰 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 추자면 소재지 내 입지로, 지역 상권 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 267,471,080원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 제시된 리스크 요인(제시외 건물 관련 불확실성, 타인 소유 건물 등기, 높은 채무총액)을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

유찰 가능성 및 명도 등 추가 제반 비용을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 187,000,000원 ~ 227,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있으나, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 명확한 권리관계 분석 후 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.