나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1797 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2476 제주아이파크스위트 이동 2층102동202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시 119센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지하4층 중 2층 102동202호 로서, (사용승인일자: 2019.07.29) 외벽: 인조석 마감 및 드라이비트 마감 등, 창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지를 일단으로 사용하고 있는 부정형 토지로서 인접도로 대비 대체로 등고평탄하며, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단으로 남서측 및 남동측으로 폭 약 24m, 북서측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보성리 2476 : 일반상업지역, 제2종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보전지역(2025-07-25)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 보성리 2476-1 : 일반상업지역, 제2종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보전지역(2025-07-25)(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 보성리 2476-3 : 일반상업지역, 제2종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1797 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2476 제주아이파크스위트 이동 2층102동202호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 858,000,000원

* 토지면적: 90.11㎡ (약 27.26평)

* 토지지분: 90.11㎡ (약 27.26평)

* 건물면적: 119.95㎡ (약 36.3평)

* 건물지분: 119.95㎡ (약 36.3평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 '영어교육도시 119센터' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(540,000,000원)입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 전세권(김영택), 가압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 갑3 소유권이전청구권가등기(2025년 4월 24일, 김춘일, 매매예약)는 말소 예정 목록에 포함되지 않아 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분은 반드시 확인이 필요하며, 낙찰자가 인수해야 할 채무가 될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 명시된 임차인은 김영택이며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 등기부상 김영택 명의의 전세권 설정(50,000,000원)은 말소되는 것으로 확인되었습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 일반상업지역에 속해 있으며, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 시설 운영에 적합한 입지입니다.

* 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 정보를 보면, 2024년 5월 2층 물건이 520,770,000원에 거래되었고, 2025년 6월 4층 물건은 851,220,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(858,000,000원)와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 학교시설이 혼재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 말소되지 않는 '소유권이전청구권가등기'입니다. 이 가등기의 효력 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

* 해당 토지는 일반상업지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 상대보전지역(2025.07.25. 저촉)으로도 묶여 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서귀포시 대정읍 영어교육도시 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 최근 거래 사례를 통해 시세 형성 가능성을 엿볼 수 있습니다.

* 다만, 말소되지 않는 가등기 권리의 존재는 투자 결정에 있어 가장 중요한 확인 사항이며, 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축(2019년 준공)된 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 영어교육도시 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어, 리스크 해소 시 적정 가치 회복이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 858,000,000원

* 최근 실거래가 (4층, 2025년 6월): 851,220,000원

* 최근 실거래가 (2층, 2024년 5월): 520,770,000원

* 본 물건은 2층이며, 말소되지 않는 가등기 위험 요소를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 시세 및 감정가 수준을 고려하되, 리스크를 반영하여 보수적으로 산정하면 약 830,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다. (인수되는 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.