나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52079 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 18층1811호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 201동 내에 위치하며, 주위는 학교, 아파트 단지 등임.

교통상황

본건 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물 중 18층 1811호(동향, 복도식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측 및 동측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52079 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 18층1811호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트 사용승인일: 2003년 11월 07일

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 201동 내에 위치하며, 주변은 학교, 아파트 단지 등 공동주택 밀집 지역임.

* 교통 상황: 본 단지 서측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 교통 환경을 갖추고 있음.

* 인접 도로 상태: 단지 서측 및 동측으로 진출입로가 개설되어 있으며, 광대소각으로 단지 내 도로와 외곽 공도가 연계되어 차량 출입이 용이함.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설:

* 학교: 본건 단지 서측 인근에 광양중진초등학교 (S등급, 도보 약 4분/0.2km), 광양중동중학교 (A등급, 도보 약 0.2km) 등이 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 단지 인근에 홈플러스 광양점, 중동공원, 광양시립 중마도서관 등이 있어 생활 편의성이 높음. 또한, 메가MGC커피 광양성호점, 신세계연합의원 등이 가까이 위치함.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 광양시 황금동 일대에 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 바 있음. 이는 광범위한 지역 범위를 고려했을 때 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매 정보: 본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건임. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑14)임.

* 선순위 임차권 및 대항력:

* 선순위 임차권 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있음.

* 임차인: 민용기

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 23일

* 확정일자: 2021년 12월 27일

* 배당신고일자: 2023년 11월 22일

* 대항력: 있음

* 등기부상 주택임차권(을7)이 2023년 11월 22일 접수되었으며, 말소 기준 권리보다 앞서는 선순위 임차권임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2023.11.22. 제27409호)가 존재하며, 임대차보증금 68,000,000원, 전입일자 2021.11.23, 확정일자 2021.12.27임. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을7 (주택임차권): 민용기, 68,000,000원, 말소: 인수.

* 갑13 (소유권이전12번신탁등기말소): 주식회사 케이라클, 말소: -.

* 갑14 (강제경매): 주택도시보증공사, 75,111,688원, 말소: 말소, 말소기준권리.

* 인수 보증금 합계: 0원. (이는 임차인 보증금을 제외한 기타 인수 채무가 없다는 의미로 해석될 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 최근 시세 동향: 성호2차아파트 25평형(약 80㎡)의 경우, 2026년 7월 기준 매매 시세는 약 5.9천만원 (59,000,000원)으로 조사되었으나, 이는 2023년 1월 이후 시세와 차이가 있으며, 최근(2026년 4월 30일 기준) 84㎡ (약 25평) 면적의 매매 거래는 5,200만 원 ~ 6,150만 원 수준에서 이루어지고 있습니다. 본건은 39.86㎡ (약 12.06평)으로, 이에 해당하는 소형 평형의 최근 실거래가는 2026년 5월 1일 기준 4,000만 원 ~ 7,000만 원 수준으로 확인됩니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 55,000,000원이지만, 실제 시장에서는 동일 또는 유사 면적의 거래 사례가 4,000만 원에서 7,000만 원까지 다양하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 특히, 2026년 5월 29일 39.86㎡ 면적이 4,000만 원에 거래된 사례가 있습니다.

* 전세가율: 성호2-2차 아파트의 전세가율은 약 113.15%로 높게 나타나며, 이는 전세 가격이 매매 가격보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 이는 투자 부담을 줄여주지만, 전세 가격 하락 시에는 위험 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 23층 건물 중 18층에 위치하며, 철근콘크리트 벽식구조로 건설된 아파트입니다. 복도식 구조이며, 동향입니다. 외벽은 시멘트몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 주거용으로 이용 중이며, 위생, 급수, 난방, 소화전 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

* 단지 정보: 성호2차아파트는 총 15개동, 최고 24층 규모의 대단지이며, 총 4,125세대(총괄표제부 기준)로 구성되어 있습니다. 주차대수는 총 2,494대로 세대당 1.06대를 확보하고 있습니다. (총괄표제부상 세대수는 4125세대, 표제부상 201동은 506세대로 구성된 것으로 보이며, 총괄표제부는 단지 전체를, 표제부는 해당 동을 의미합니다.)

* 주변 시설: 상권분석에서 언급된 학교, 병원, 마트 등 편의시설이 단지 주변에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 68,000,000원입니다. 감정가(55,000,000원)보다 높은 금액이며, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 시장 시세: 감정가는 55,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 시세는 4,000만 원부터 7,000만 원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 39.86㎡ 면적의 최근 거래가가 4,000만 원에 이루어진 사례가 있어, 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받지 못할 경우 손해를 볼 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권: 본건과 유사한 사건(2025타경51236)에서 HUG가 보증한 임차권의 경우, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소해 주는 조건이 있는 경우가 있으나, 본건에 동일하게 적용된다는 명시적인 정보는 없습니다. 따라서 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 성호2차아파트에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고 주변 학군 또한 우수하여 주거 환경이 좋습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 높은 보증금(68,000,000원)이며, 이는 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 잠재적 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 또한, 감정가(55,000,000원) 대비 최근 실거래가가 더 높게 형성된 경우가 많아, 시세 파악 및 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치합니다.

* 우수한 학군: 광양중진초등학교, 광양중동중학교 등 우수한 학군을 배정받고 있습니다.

* 대단지 아파트: 2,352세대(2-2차 기준)의 대단지로 단지 규모가 크고 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 낮은 시세 반영 가능성: 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 55,000,000원입니다.

최근 조사된 시장 시세를 종합해 볼 때, 39.86㎡ (약 12.06평) 면적의 성호2차 아파트의 실제 시장 가치는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본건에는 보증금 68,000,000원에 대항력을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

이 경우, 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 인수되는 보증금 잔액'이 됩니다.

만약 시장 가치를 65,000,000원으로 가정하고, 임차인 보증금 68,000,000원이 전액 인수된다고 가정하면, 매수인의 총 지출은 입찰가와 인수되는 보증금을 합하여 65,000,000원을 초과하지 않아야 합니다.

따라서, 총 지출액이 시장 가치를 넘지 않도록 하기 위한 이론적인 최고 입찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

이론적 최고 입찰가 = 시장가치 - 인수되는 보증금

이론적 최고 입찰가 = 65,000,000원 - 68,000,000원 = -3,000,000원 (이는 실질적인 입찰가 산출에는 부적합합니다.)

이는 현재 시장 상황과 선순위 임차인의 보증금 부담을 고려할 때, 매수인이 감수해야 할 위험이 매우 크다는 것을 의미합니다.

실제로, 2026년 5월 11일 동일 단지의 유사 물건(201동 8층 819호)이 39,587,600원(65% 수준)에 매각된 사례가 있습니다. 이 물건 역시 임차권 인수 조건이 변경되었으나, HUG 보증 임차권으로 추정됩니다.

현 시세 및 높은 임차인 보증금 부담을 감안하여, 현실적인 보수적 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 를 권장합니다. 이는 낙찰 후 임차인 보증금 잔액 인수 가능성을 고려한 매우 공격적인 입찰 범위이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

본건의 최저매각가격(감정가)은 55,000,000원이나, 임차인 보증금 인수 위험으로 인해 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52079 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 18층1811호

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트 사용승인일: 2003년 11월 07일

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '성호2차아파트' 201동 내에 위치하며, 주변은 학교, 아파트 단지 등 공동주택 밀집 지역임.

* 교통 상황: 본 단지 서측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 교통 환경을 갖추고 있음.

* 인접 도로 상태: 단지 서측 및 동측으로 진출입로가 개설되어 있으며, 광대소각으로 단지 내 도로와 외곽 공도가 연계되어 차량 출입이 용이함.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설:

* 학교: 본건 단지 서측 인근에 광양중진초등학교 (S등급, 도보 약 4분/0.2km), 광양중동중학교 (A등급, 도보 약 0.2km) 등이 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 단지 인근에 홈플러스 광양점, 중동공원, 광양시립 중마도서관 등이 있어 생활 편의성이 높음. 또한, 메가MGC커피 광양성호점, 신세계연합의원 등이 가까이 위치함.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 광양시 황금동 일대에 폐기물처리장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 바 있음. 이는 광범위한 지역 범위를 고려했을 때 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매 정보: 본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건임. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑14)임.

* 선순위 임차권 및 대항력:

* 선순위 임차권 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있음.

* 임차인: 민용기

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 23일

* 확정일자: 2021년 12월 27일

* 배당신고일자: 2023년 11월 22일

* 대항력: 있음

* 등기부상 주택임차권(을7)이 2023년 11월 22일 접수되었으며, 말소 기준 권리보다 앞서는 선순위 임차권임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2023.11.22. 제27409호)가 존재하며, 임대차보증금 68,000,000원, 전입일자 2021.11.23, 확정일자 2021.12.27임. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을7 (주택임차권): 민용기, 68,000,000원, 말소: 인수.

* 갑13 (소유권이전12번신탁등기말소): 주식회사 케이라클, 말소: -.

* 갑14 (강제경매): 주택도시보증공사, 75,111,688원, 말소: 말소, 말소기준권리.

* 인수 보증금 합계: 0원. (이는 임차인 보증금을 제외한 기타 인수 채무가 없다는 의미로 해석될 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 최근 시세 동향: 성호2차아파트 25평형(약 80㎡)의 경우, 2026년 7월 기준 매매 시세는 약 5.9천만원 (59,000,000원)으로 조사되었으나, 이는 2023년 1월 이후 시세와 차이가 있으며, 최근(2026년 4월 30일 기준) 84㎡ (약 25평) 면적의 매매 거래는 5,200만 원 ~ 6,150만 원 수준에서 이루어지고 있습니다. 본건은 39.86㎡ (약 12.06평)으로, 이에 해당하는 소형 평형의 최근 실거래가는 2026년 5월 1일 기준 4,000만 원 ~ 7,000만 원 수준으로 확인됩니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 55,000,000원이지만, 실제 시장에서는 동일 또는 유사 면적의 거래 사례가 4,000만 원에서 7,000만 원까지 다양하게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 특히, 2026년 5월 29일 39.86㎡ 면적이 4,000만 원에 거래된 사례가 있습니다.

* 전세가율: 성호2-2차 아파트의 전세가율은 약 113.15%로 높게 나타나며, 이는 전세 가격이 매매 가격보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 이는 투자 부담을 줄여주지만, 전세 가격 하락 시에는 위험 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 23층 건물 중 18층에 위치하며, 철근콘크리트 벽식구조로 건설된 아파트입니다. 복도식 구조이며, 동향입니다. 외벽은 시멘트몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 주거용으로 이용 중이며, 위생, 급수, 난방, 소화전 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

* 단지 정보: 성호2차아파트는 총 15개동, 최고 24층 규모의 대단지이며, 총 4,125세대(총괄표제부 기준)로 구성되어 있습니다. 주차대수는 총 2,494대로 세대당 1.06대를 확보하고 있습니다. (총괄표제부상 세대수는 4125세대, 표제부상 201동은 506세대로 구성된 것으로 보이며, 총괄표제부는 단지 전체를, 표제부는 해당 동을 의미합니다.)

* 주변 시설: 상권분석에서 언급된 학교, 마트, 병원 등 편의시설이 단지 주변에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 68,000,000원입니다. 감정가(55,000,000원)보다 높은 금액이며, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 시장 시세: 감정가는 55,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 시세는 4,000만 원에서 7,000만 원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 39.86㎡ 면적의 최근 거래가가 4,000만 원에 이루어진 사례가 있어, 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받지 못할 경우 손해를 볼 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권: 본건과 유사한 사건(2025타경51236)에서 HUG가 보증한 임차권의 경우, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소해 주는 조건이 있는 경우가 있으나, 본건에 동일하게 적용된다는 명시적인 정보는 없습니다. 따라서 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 성호2차아파트에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고 주변 학군 또한 우수하여 주거 환경이 좋습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 높은 보증금(68,000,000원)이며, 이는 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액으로, 잠재적 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 또한, 감정가(55,000,000원) 대비 최근 실거래가가 더 높게 형성된 경우가 많아, 시세 파악 및 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치합니다.

* 우수한 학군: 광양중진초등학교, 광양중동중학교 등 우수한 학군을 배정받고 있습니다.

* 대단지 아파트: 2,352세대(2-2차 기준)의 대단지로 단지 규모가 크고 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 낮은 시세 반영 가능성: 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 55,000,000원입니다.

최근 조사된 시장 시세를 종합해 볼 때, 39.86㎡ (약 12.06평) 면적의 성호2차 아파트의 실제 시장 가치는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본건에는 보증금 68,000,000원에 대항력을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

이 경우, 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 인수되는 보증금 잔액'이 됩니다.

만약 시장 가치를 65,000,000원으로 가정하고, 임차인 보증금 68,000,000원이 전액 인수된다고 가정하면, 매수인의 총 지출은 입찰가와 인수되는 보증금을 합하여 65,000,000원을 초과하지 않아야 합니다.

따라서, 총 지출액이 시장 가치를 넘지 않도록 하기 위한 이론적인 최고 입찰가는 다음과 같이 계산됩니다.

이론적 최고 입찰가 = 시장가치 - 인수되는 보증금

이론적 최고 입찰가 = 65,000,000원 - 68,000,000원 = -3,000,000원 (이는 실질적인 입찰가 산출에는 부적합합니다.)

이는 현재 시장 상황과 선순위 임차인의 보증금 부담을 고려할 때, 매수인이 감수해야 할 위험이 매우 크다는 것을 의미합니다.

실제로, 2026년 5월 11일 동일 단지의 유사 물건(201동 8층 819호)이 39,587,600원(65% 수준)에 매각된 사례가 있습니다. 이 물건 역시 임차권 인수 조건이 변경되었으나, HUG 보증 임차권으로 추정됩니다.

현 시세 및 높은 임차인 보증금 부담을 감안하여, 현실적인 보수적 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 를 권장합니다. 이는 낙찰 후 임차인 보증금 잔액 인수 가능성을 고려한 매우 공격적인 입찰 범위이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

본건의 최저매각가격(감정가)은 55,000,000원이나, 임차인 보증금 인수 위험으로 인해 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.