나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51509 [1] 전라남도 무안군 청계면 상마리 102 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 상마리에 소재하는 "하마정마을" 내에 위치하며, 주위는 농 경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 농촌주거지대임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 남서측 인근에 시내버스정류장과 간선도로인 '청운로' 가 입지하고 있음.

형태 및 이용상태

남서하향 경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 현황 '단독주택용지'임.

인접 도로상태

본건 서측으로 타인 토지상에 개설된 폭 약 2.5M 내외의 콘크리트포장도로를 통해 진출입하 고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 본건 지상에는 다음과 같은 제시목록 외의 물건이 소재 하고 있음. [제시외 건물] 기호 ㄱ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 24.0㎡ 기호 ㄴ) : 경량철골조 판넬지붕 단층, 주방, 약 27.3㎡ 기호 ㄷ) : 철파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 7.5㎡ 기호 ㄹ) : 조적조 강판지붕 단층, 주택 및 창고, 약 27.7㎡ 기호 ㅁ) : 철골조 판넬지붕 단층, 차양, 약 5.8㎡ 기호 ㅂ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 주택, 약 16.6㎡ 기호 ㅅ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 화장실, 약 3.2㎡ 기호 ㅇ) : 조적조 슬래브지붕 단층, 욕실, 약 5.4㎡ 기호 ㅈ) : 목조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 42.9㎡ * 제시외 건물 기호 ㄹ), ㅈ)은 인접지상에 걸쳐 소재하고 있음. [제시외 수목] 감나무 등 유실수 수주

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 일부는 별첨 '사진용지'에 도시한 바와 같이 지반이 붕괴되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 강판기와지붕 단층 (사용승인일 : 1978-09-30) 외벽 : 모르타르 및 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판지 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물의 지붕은 공부상 '슬레이트'이나 현황 '강판기와'임. - 본건 건물 일부는 타인지상에 소재하고 있음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 및 수목 포함)
목록1 토지 일부 지반 붕괴
목록2 제시외 건물 일부 타인 지상에 소재

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51509 (1)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 상마리 102

용도: 단독주택

감정가: 53,041,550원

토지면적: 291.00㎡ (약 88.03평)

건물면적: 29.40㎡ (약 0.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (추정)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 전라남도 무안군 청계면 상마리에 위치한 "하마정마을" 내에 자리하고 있으며, 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 농촌 주거지대입니다.

* 교통 상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 남서측 인근에 시내버스정류장이 있고 간선도로인 '청운로'가 인접해 있습니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 타인 토지상에 개설된 폭 약 2.5m 내외의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 해당합니다.

* 형태 및 이용 상태: 남서하향 경사지대 내 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 현황 '단독주택용지'입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 21일 접수된 신한카드 가압류 (광주지방법원 목포지원 2025카단5040) 입니다.

* 경매 신청 채권자: 신한카드 주식회사 (2025년 9월 29일 강제경매 개시결정)

* 총 등기부채권액: 약 6,417,710원 (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 오 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-17, 대항력 없음).

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 및 차임에 대한 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농촌 주거지대로, 주변에 별도의 상업시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 지역 내에서 필요한 생활 편의시설은 청계면 소재지 또는 인근 도시를 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "하마정마을" 내에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 농가주택, 자연림이 혼재된 지역입니다. 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (다만, 무안군 청계면 일대에서 의료폐기물 소각시설 추진 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지반 붕괴: 보고서에 명시된 바와 같이 토지 일부에 지반 붕괴가 발생하여 즉각적인 보수 및 보강이 필요한 상태입니다. 이는 상당한 복구 비용 발생을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 타인 지상 소재: 일부 제시외 건물이 타인의 토지에 걸쳐 소재하고 있어, 향후 경계 분쟁이나 철거 등 법적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 노후 건물: 본건 건물은 1978년 9월 30일 사용승인된 노후 건물로, 전반적인 수리 또는 신축이 필요할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 폭 2.5m 내외의 좁은 도로이며, 타인 토지를 경유해야 하는 진입로는 차량 통행 및 사용에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 다수의 제시외 건물 및 수목이 존재하며, 이들에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군 청계면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 물건으로, 토지 일부 지반 붕괴, 제시외 건물 일부의 타인 지상 소재, 노후된 건물 상태, 좁고 타인 토지를 경유하는 도로 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 그러나 감정가가 상대적으로 낮고, 토지 자체의 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 복구 비용 산출, 법적 문제 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 현재 감정가가 토지 면적 및 주변 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 지반 붕괴 문제를 해결하고 건축물 재신축 또는 리모델링을 통해 토지 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지반 붕괴, 제시외 건물 일부 타인 지상 소재, 노후 건물 등 상당한 하자 및 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 복구 및 해결 비용을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 좁은 도로 및 타인 토지 경유 진입로 문제는 향후 사용 수익에 제약을 줄 수 있습니다.

현재 감정가는 53,041,550원이며, 인수되는 권리는 없습니다.

다수의 위험 요소를 감안하여, 낙찰가율 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 45,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.