나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51504 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층1115호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하는 도휘에드가8차오피스텔 제11층 제1115호로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상16층 건물 내 제11층 제1115호로서 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-현황조사보고서에 의하면 미납관리비 2025년 8월분, 9월분 약 244,470원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 목포지원 2025타경51504 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 11층1115호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 69,700,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

1.3. 건물 정보

건축물대장상 정보에 따르면, 건물은 2019년에 준공되었으며 총 262호로 구성되어 있습니다. 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제1,2종 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치하며, '전라남도청' 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 12월 24일 접수된 광주지방법원 목포지원의 강제경매개시결정(2025타경51504)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강윤영: 보증금 76,500,000원, 차임 없음, 전입일자 2022년 12월 22일, 확정일자 2022년 11월 29일. 대항력이 있으며, 등기부 을구 3번 순위에 해당하여 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 정나나: 보증금 1,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025년 9월 24일. 대항력이 있습니다.

주의: 임차인 정나나의 경우, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 보증금 1,000,000원에 대한 처리 방안을 명확히 확인할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인 정나나의 보증금 1,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 을구 3번 주택임차권(강윤영, 76,500,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 외의 등기사항(갑3, 갑4, 갑5, 갑6)은 매각으로 인해 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 구성

본 건이 소재한 도휘에드가8차오피스텔 주변은 아파트 단지, 다른 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능함을 시사합니다.

4.2. 지역적 이점

전라남도청이 인근에 위치하고 있어, 행정 및 관련 공공기관과의 접근성이 우수합니다. 이는 해당 지역의 중심지로서의 역할을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장 이용이 가능하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설

오피스텔 및 상가 밀집 지역에 속해 있어, 통상적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 공공시설

인접한 전라남도청 덕분에 관련 행정 서비스 이용이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

현황조사보고서에 따르면 2025년 8월분과 9월분 미납 관리비 약 244,470원이 있으며, 이 공용 부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 선순위 임차인 강윤영 씨의 보증금 76,500,000원은 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 의무가 있습니다.

6.3. 임차인 정보 불확실성

임차인 정나나의 보증금 1,000,000원에 대한 확정일자 및 배당 정보가 불확실하여, 해당 보증금이 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

6.4. 내부 확인 미비

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 생략되었습니다. 따라서 실제 경매 진행 시 건물 내부 상태를 사전에 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

6.5. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 입지 및 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 잠재적 부담은 대항력 있는 선순위 임차인 강윤영 씨의 보증금 76,500,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(69,700,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 총 부담액이 상당해질 수 있음을 의미합니다. 또한, 미납 관리비 인수 가능성, 임차인 정나나의 보증금 불확실성, 그리고 현장 내부 확인 미비 등 추가적인 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근이라는 지역적 입지 강점.

* 오피스텔 및 상업시설이 혼재된 지역으로 배후 수요 기대.

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(23.25㎡)의 오피스텔 실거래 사례가 2026년 6월에 7,800만원에 있었습니다. 이 외에도 2024년 8월 29.73㎡ 면적이 8,800만원, 2026년 6월 48.4782㎡ 면적이 12,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 종합하면, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 7,800만원에서 9,000만원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 인수 금액 및 위험 요소 고려

* 선순위 임차인 강윤영의 보증금 76,500,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 정나나의 보증금 1,000,000원 또한 인수될 수 있습니다.

* 미납 공용 관리비 약 244,470원이 인수될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 물건의 핵심은 선순위 임차인 강윤영의 보증금 76,500,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 유사 면적의 매매가(7,800만원)와 거의 동일한 수준입니다. 따라서 매수인의 실제 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

유사 면적의 최근 매매가 7,800만원을 고려할 때, 해당 가격으로 낙찰받는다고 가정하면 총 부담액은 7,800만원(낙찰가) + 76,500,000원(인수 보증금) = 154,500,000원이 되어 시세보다 높은 수준이 됩니다.

이러한 점을 감안하여, 낙찰가 자체는 인수할 보증금(76,500,000원)을 고려하되, 추가적인 부담 가능성(정나나 보증금, 관리비 등)과 시장 시세(7,800만원 ~ 9,000만원)를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가(낙찰가)는 대략 7,800만원에서 8,200만원 사이로 설정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 이 경우, 매수인이 실제로 부담하게 되는 총액은 낙찰가에 인수 보증금 76,500,000원을 더한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.