나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51505 [1] 전라남도 목포시 옥암동 994 영신그린빌 101동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "목포제일여자고등학교" 남서측 인근에 위치한 영신그린빌 제101동 제11층 제1101호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 주변에 시내버스정류장이 소재하며, 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제11층 제1101호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 8m의 보행자도로에 접하며, 남서측으로 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

임차인 등이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.
현황조사보고서에 의하면 2025. 9. 기준 미납관리비 약 2,700,000원 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

*(빈 줄 2줄)*

사건번호: 목포지원 2025타경51505 (1)

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 994 영신그린빌 101동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 43.81㎡ (약 13.25평)

토지지분: 43.8088㎡ (약 13.25평)

건물면적: 84.13㎡ (약 25.45평)

건물지분: 84.133㎡ (약 25.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제11층 제1101호

준공년도: 2001년

전용면적: 84.133㎡ (약 25.45평)

공급면적: 84.13㎡ (약 25.45평)

*(빈 줄 1줄)*

1.1. 입지조건

*(빈 줄 2줄)*

* 위치: 전라남도 목포시 옥암동 994 영신그린빌 101동 11층1101호

* 주위환경: 본건은 목포제일여자고등학교 남서측 인근에 위치한 아파트 단지 내에 소재하며, 주위는 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 단지는 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선, 북서측 8m 보행자도로에 접하고 있으며, 단지 내 포장도로와 연결되어 있습니다.

*(빈 줄 1줄)*

1.2. 권리분석

*(빈 줄 2줄)*

본건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(갑4, 2023.04.17. 압류)보다 선순위인 주택임차권(을7)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리: 갑4, 경산세무서장 압류 (2023.04.17.)

* 인수되는 권리:

을7, 이 주택임차권 (2024.02.20. 접수, 임차보증금 120,000,000원, 전입/확정일 2022.01.14).

* 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 갑5(압류), 갑6(강제경매) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 채권 총액 (등기부상): 120,000,000원 (주택임차권)

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권이 존재합니다.

*(빈 줄 1줄)*

1.3. 상권분석

*(빈 줄 2줄)*

* 주변 시설: 본건은 주거 단지 내에 위치하며, 인근에 목포제일여자고등학교, 옥암초등학교 등 교육시설이 있습니다. 주변 상업 및 편의시설은 차량 이동 거리에 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

*(빈 줄 1줄)*

1.4. 생활정보

*(빈 줄 2줄)*

* 아파트 단지명: 영신그린빌1차아파트

* 주소: 전라남도 목포시 옥암동 994

* 사용승인일: 2001년 3월 14일

* 총 세대수: 130세대

* 최고층수: 15층 (본건 11층)

* 주차: 총 125대 가능 (단지 전체 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 자전거보관소, 전기차 충전기(지상 3대)

* 관리사무소 연락처: 061-284-3055

*(빈 줄 1줄)*

1.5. 잠재적 리스크

*(빈 줄 2줄)*

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 120,000,000원입니다. 법원 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이 점은 입찰 전 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

* 미납 관리비: 2025년 9월 기준 약 2,700,000원의 미납 관리비가 존재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리는 아니지만, 명도 후 부담하게 될 수 있는 비용입니다.

*(빈 줄 1줄)*

1.6. 종합 의견

*(빈 줄 2줄)*

본건은 목포시 옥암동 소재 영신그린빌 아파트로, 일반적인 아파트 매물과 비교 시 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 부담 요인입니다. 감정가는 150,000,000원이나, 최근 유사 면적 매물 실거래가가 128,000,000원임을 감안할 때, 인수 보증금 부담을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

*(빈 줄 1줄)*

1.7. 투자 포인트

*(빈 줄 2줄)*

* 가격 메리트: 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 입지: 아파트 밀집 지역으로 주거 환경은 안정적입니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 시세 상승 시 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

*(빈 줄 1줄)*

1.8. 예상 입찰가

*(빈 줄 2줄)*

본건의 최근 실거래가(유사 면적 84.133㎡, 2025년 12월 22일 거래 128,000,000원) 및 감정가(150,000,000원)를 고려할 때, 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 120,000,000원 인수 부담은 매우 중요합니다.

입찰가 산정 시, 해당 보증금 인수액은 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있는 잠재적 금액이므로, 이를 제외하고 본건 부동산 자체의 가치를 기준으로 입찰가를 책정하는 것이 일반적입니다. 하지만 본건의 경우, 인수 보증금 규모가 상당히 크므로, 실질적인 총 인수 금액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

또한, 미납 관리비 약 2,700,000원도 명도 후 부담하게 될 수 있는 추가 비용입니다.

최근 실거래가 128,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 120,000,000원이라는 큰 부담 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 책정합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 115,000,000원

추천 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.