나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6330 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 949-1 토담휴로스센트럴타워 22층2216호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람수질복원센터" 북동측 인근에 위치한 토담휴로스센트럴타워 제22층 제2216호로서, 주변은 공장, 공업나지 및 근린생활시설 등이 소재하는 준주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 중 22층 2216호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

지식산업센터(공장-연구소) 용도임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링쿨러 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 용도의 건부지임.

인접 도로상태등

남동측에 왕복6차선, 북동측에 왕복3차선 및 북서측에 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지식산업센터(공장-연구소)용도임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6330 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 949-1, 토담휴로스센트럴타워 22층 2216호

용도: 지식산업센터 (공장-연구소, 제1종 및 제2종 근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 25층 건물 중 22층

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

건물면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 125,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람수질복원센터" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주변은 공장, 공업나지, 근린생활시설 등이 소재하는 준주거지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통수단 이용이 편리함.

남동측으로는 왕복 6차선, 북동측으로는 왕복 3차선, 북서측으로는 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2022-08-19, 채권최고액 96,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(예: 을1 근저당, 갑3 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가요항표 상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 파악됨.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

상권분석

본 건물(토담휴로스센트럴타워)은 지식산업센터로서 주요 용도는 공장 및 연구소이며, 제1종 및 제2종 근린생활시설로도 활용 가능함.

나주혁신도시 내에 위치하여 관련 산업체, 공공기관 및 지원 시설과의 연계성이 높음.

건물의 총 연면적은 61,292.7362㎡ (약 18,544.6평)이며, 총 702개의 호실이 있음.

본건이 위치한 22층은 지식산업센터로서 연구, 개발, 사무 공간 등으로 활용하기에 적합함.

건물 내 실내 주차 시설이 422대 확보되어 있으며, 이는 직장인들의 편의를 도울 것으로 보임.

5. 생활정보

생활정보

본건 주변에는 "빛가람수질복원센터"를 포함한 다수의 공공기관 및 업무 시설이 위치하고 있음.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통망이 잘 갖추어져 있어 시내외 이동이 편리하며, 혁신도시 내 주요 시설 접근성이 좋음.

지식산업센터 밀집 지역으로 관련 업종 종사자들이 많아 비즈니스 활동에 유리한 환경임.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

공실 위험: 지식산업센터 시장의 경기 변동성 및 지역 내 유사 시설 공급 증가에 따라 공실 발생 위험이 존재함.

임대 관계 미상: 임대차 현황이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으며, 협상 과정에서 어려움이 발생할 수 있음.

시장 경쟁: 지역 내 유사한 용도의 건물 증가 시 임대료 경쟁 심화 가능성이 있음.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 나주혁신도시의 핵심 지역에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통망과 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 잠재적인 가치를 지니고 있음.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득이 명확하며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 정리될 예정이어서 권리 관계는 비교적 깨끗한 편임.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 지식산업센터 시장의 일반적인 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

투자 포인트

혁신도시 내 핵심 입지: 나주 혁신도시의 지속적인 개발과 함께 향후 가치 상승 기대.

우수한 접근성: 간선도로 및 대중교통 이용이 편리하여 업무 효율성 증대.

소규모 면적: 초기 투자 비용 부담이 적고, 소규모 사업체나 스타트업, 연구소 등에 적합.

일괄 매각 장점: 토지와 건물 소유권을 동시에 확보하여 법적 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

인수되는 보증금: 0원 (임차인 현황상 인수 보증금 없음)

본건은 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

또한, 지식산업센터의 공실률 및 임대료 추이를 면밀히 검토해야 함.

권장 입찰 범위는 감정가의 80% ~ 100% 수준으로, 본건의 경우 약 100,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 제안함.

주변 시설 분석:

외부 지도 검색 결과, 본건 소재지는 나주 혁신도시 내로, 주변에 공공기관, 상업시설, 연구 단지 등이 혼재되어 있어 혐오 시설이나 기피 시설은 확인되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.