나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21398 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 11층 1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 아파트 중 11층 1103호로서 외벽 : 몰타르위 페인트 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 주로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경21398 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 11층 1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 311,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

* 토지면적 (토지 사용권): 47.49㎡ (약 14.37평)

* 건물면적 (본건 전유 부분): 84.95㎡ (약 25.69평)

* 전용면적 (최근 매매/임대 정보 기준): 84.95㎡ (약 25.7평)

* 아파트 단지 총 대지 면적: 34,092.85㎡ (약 10,313평) (아파트 정보 기준)

* 아파트 단지 총 연면적: 50,542.86㎡ (약 15,289.5평) (총괄표제부 기준)

* 아파트 총 세대수: 294세대

* 아파트 총 동수: 4동

1.3. 건물 정보

* 건축년도: 2022년 (사용승인일: 2022.09.29)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 19층 아파트 중 11층

* 최고층/최저층: 27층/2층 (아파트 정보 기준)

* 주차시설: 총 주차대수 384대 (지하 364대, 지상 20대) (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치.

* 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역.

2.2. 교통상황

* 아파트 단지까지 차량 출입 용이.

* 인근 대중교통시설 소재하여 제반 교통사정은 보통.

* 주요 출입로는 동측 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로 이용.

* 북측 폭 약 10미터, 서측 및 남측 폭 약 7-8미터 도로 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역.

* 대로3류(폭 25M~30M), 소로2류(폭 8M~10M), 소로3류(폭 8M미만) 지역.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (우리은행, 2022-10-18, 120,000,000원)

3.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정.

* 등기부채권 총액: 3,244,691,256원.

* 갑1 소유권보존 (호림주택주식회사)

* 을1 근저당 (우리은행) - 말소기준권리

* 을3 주택임차권 (나민규, 249,500,000원, 2022-10-20 확정, 2022-11-22 전입) - 말소 예정

* 을2 근저당 (장종수, 2,000,000,000원) - 말소 예정

* 갑2 가압류 (김영실, 875,191,256원) - 말소 예정

* 갑3 강제경매 (주택도시보증공사, 262,133,674원) - 본 경매 사건.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-22

* 확정일자: 2022-10-20

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 아파트 단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 단지 내 상권 및 근린 상권 발달 예상.

* "한국농업기술진흥원"이 인근에 위치하여 관련 종사자 및 유동인구 존재 가능.

4.2. 최근 매매 시세 (2026년 기준)

* 84.95㎡ 기준 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

* 최근 시세 평균: 약 240,000,000원.

4.3. 최근 전월세 시세 (2023-2026년 기준)

* 84.95㎡ 기준 최근 전월세 사례:

* 보증금 249,500,000원 / 월세 0원 (2023년 10월, 12층)

* 보증금 247,500,000원 / 월세 0원 (2023년 11월, 5층)

* 보증금 2,000,000원 / 월세 100,000원 (2026년 6월, 4층) - 특이 거래 사례.

* 본건 임차인 나 의 보증금(249,500,000원)은 최근 전세 시세와 일치하나, 대항력이 없어 인수 대상은 아님.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 편의시설 구비.

* 인근 편의시설은 주거단지 형성에 따른 근린 상가 및 마트, 병원 등 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 주변 교육시설 정보는 제공되지 않으나, 통상적으로 아파트 단지는 초중고등학교 인근에 위치.

5.3. 녹지 및 환경

* 주위 농경지 혼재로 인해 일부 녹지 공간 존재 가능.

* "한국농업기술진흥원" 인근으로 관련 연구/교육 시설 접근성.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

* 감정가 311,000,000원 대비 최근 실거래가 평균 240,000,000원으로 약 71,000,000원의 상당한 가격 차이 발생.

* 이는 감정 시점의 시장 상황과 현재 시세의 괴리, 또는 본건만의 특수 요인이 있을 수 있음을 시사.

* 따라서, 최저매각가격을 기준으로 무조건 접근하기보다 최신 시세를 면밀히 반영한 입찰가 산정이 필수적.

6.2. 임차인 관련 (대항력 없음)

* 임차인 나 는 대항력이 없으며, 보증금 249,500,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 임차인이 배당 신고를 했으므로 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것이나, 배당받지 못할 경우 법적 분쟁 소지가 있을 수 있음 (인수 보증금 0원임을 확인).

6.3. 혐오시설 조사

* 지도 서비스 및 주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본건은 신축 아파트(2022년 준공)로, 최근 거래된 시세 대비 감정가가 높게 책정된 물건임.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 현재 시세는 약 2억 4천만원 수준으로 형성되어 있으며, 본건은 11층으로 중간층에 해당하여 시세 범위 내에서 낙찰 가능성이 높음.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으므로 권리관계는 비교적 명확한 편.

* 하지만 감정가와 시세의 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 최신 시세 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 즉시 입주 또는 임대가 가능함.

* 최근 실거래가 평균 2억 4천만원 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세: 230,000,000원 ~ 255,000,000원

* 본건 감정가: 311,000,000원

* 권리분석상 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

* (설명) 감정가가 시세보다 현저히 높으므로, 감정가에 근접한 금액은 비합리적. 최근 거래된 11층 기준으로, 6층 거래가 2억 3천만원, 14층 거래가 2억 5천 5백만원 점을 감안할 때, 2억 2천만원에서 2억 3천 5백만원 사이의 가격대가 합리적인 투자 범위로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.