나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21394 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 17층 1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 17층 1703호로 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21394 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 17층 1703호

용도: 아파트

감정가: 316,000,000원

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물 면적 (전용): 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 경매 신청 채권자)

1.2. 입지조건

본 물건은 전라북도 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 104동 17층 1703호입니다.

단지 북측 인근에 한국농업기술진흥원이 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 대중교통시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 해당 호실은 22층 중 17층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

토지는 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 동측 4차선 도로를 통해 진입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로 저촉 및 접합 사항과 가축사육제한구역(전부제한구역)이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 법원 감정평가액 316,000,000원으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당권(120,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본상 을1 근저당권(우리은행, 120,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 모든 권리(을2 근저당권, 을3 주택임차권, 갑2 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 채권액 합계는 869,500,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 249,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2023-02-28

- 배당신고일자: 2024-10-04

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 주거 지역 및 일부 농경지가 혼재되어 있습니다.

인근에 한국농업기술진흥원이 있어 배후 수요가 일정 부분 확보될 것으로 예상됩니다.

단지 동측의 4차선 도로와 연결되는 교통망을 통해 생활 편의 시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축 아파트)

총 동수: 4동, 총 세대수: 294세대

해당 물건은 104동 17층에 위치하며, 전용면적은 84.95㎡ (약 25.70평)입니다.

주차 대수는 총 20대 (지하 9대, 지상 11대).

단지 내 부대시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

최고층 27층, 최저층 2층 규모의 아파트입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함되어 있습니다.

* 도로 관련 법규(대로3류, 소로2류, 소로3류) 저촉 및 접합 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 대비 감정가율이 다소 높게 형성되어 있어 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

* 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

송학크레지움캐슬은 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 전용면적 84.95㎡의 일반적인 선호도 높은 면적을 가지고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높아 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 일반적인 주거용 아파트 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축 아파트라는 점.

* 명확한 권리 관계(모든 권리 소멸)로 낙찰자 부담 없음.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 익산시 내에서의 아파트 수요 고려.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 면적(84.95㎡)의 거래가는 23,000만원에서 25,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

해당 물건은 17층으로, 최근 거래 사례 중 최고층인 16층(23,500만원)보다 높은 층수에 해당합니다.

감정가 316,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 인수 금액이 0원이므로, 최저 매각 가격(경매 시작가) 또는 최근 실거래가 상단(25,500만원)을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본인의 자금 계획을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 추이를 반영하여 240,000,000원 ~ 260,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.