나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21390 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 22층 내 13층 1302호로, 외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경21390 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 13층 1302호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 지분: 47.4901㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9502㎡

본건은 전라북도 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 104동 13층 1302호이며, 사용승인일은 2022년 9월 29일입니다. 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다.

본 건은 13층 중 13층에 위치한 전용면적 84.95㎡ (약 25.69평)의 아파트입니다.

1.3. 감정가

감정가: 308,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

2.2. 교통 접근성

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. KTX 익산역과 고속버스터미널이 인접하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리인 우리은행 근저당권(을1, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)보다 늦게 등기된 아래 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (을2): 김영신, 200,000,000원

* 주택임차권 (을3): 고인숙, 249,500,000원

* 강제경매개시결정 (갑2): 주택도시보증공사, 262,974,456원

3.2. 임차인 현황

임차인: 고인숙 (고 )

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-10

확정일자: 2023-02-10

배당신고일자: 2024-10-11

임차인의 대항력은 없습니다. 따라서 임차인 고인숙 씨의 보증금 249,500,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 송학동 지역은 주거지역과 함께 상업시설 및 편의시설이 혼재하는 지역입니다. 인근 하나로마트, 롯데시네마 등 다양한 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재적 개발 계획

본건이 속한 지역은 신흥개발지대로, 주변에 익산망기 지구와 익산 송학 지구 개발이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 영만초, 이리남중, 익산시립 모현도서관 등 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 의료시설: 명약국, 수사랑병원, 알파약국 등 근거리에 위치합니다.

* 기타: 하나로마트, 주민센터, 롯데시네마, 익산경찰서, 익산우체국, 송학동주민센터, 모현공원 등의 공공 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 건축 승인일: 2022년 9월 29일

* 세대수: 294세대 (4개 동)

* 주차대수: 총 384대 (세대당 1.3대)

* 난방방식: 개별난방

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 권리관계 특이사항

대항력 없는 임차인이 존재하나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본 건은 가축사육제한구역에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 대항력 없는 임차인으로 인해 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 생활 환경: 주변 편의시설, 교육시설, 교통망이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 신흥개발지대에 위치하며 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.95㎡)의 아파트 거래는 2026년 6월 16층이 235,000,000원, 2026년 7월 14층이 255,000,000원, 2026년 7월 6층이 230,000,000원 선에서 이루어졌습니다.

본 건은 13층에 위치하므로, 최근 거래된 14층(255,000,000원) 및 16층(235,000,000원)의 시세를 고려할 때, 현재 시세는 약 235,000,000원에서 255,000,000원 사이로 판단됩니다.

따라서, 본 경매 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근 시 240,000,000원에서 250,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가와 실제 시세 간의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.