나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22748 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층2012호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산진구보건소" 북측 인근에 위치하는 대동레미 안센트럴시티5 20층 2012호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범내골역" 이 소재하여 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 20층 2012호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 및 석재마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "공동주택(아파트)"임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약18미터 내외, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025- 06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m) <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려 워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경 매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22748 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층2012호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000원

토지면적: 4.22㎡ (약 1.28평)

토지지분: 4.22㎡ (약 1.28평)

건물면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

건물지분: 26.9801㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

건축년도: 2019년

총층수: 20층

해당층수: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하며, "부산진구보건소" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 20층 2012호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 마감 등으로, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 북동측으로는 폭 약 18미터, 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (2019.11.13.)

* 근저당권: 우리은행 (2019.11.29.) - 말소기준권리 (금96,000,000원)

* 주택임차권: 곽동준 (2022.02.14.) - 말소 (금60,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.23.) - 말소 (66,507,512원)

* 등기부채권 총액: 156,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 곽 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 238,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 처리되었으며, 대항력 없음으로 명시됨)

3.4. 인수되는 권리 분석

말소기준권리인 우리은행 근저당권(을3) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 곽 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

부산진구 범천동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 지역 내 인프라 이용이 편리하며 지속적인 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 부산진구보건소가 위치해 있으며, 부산 도시철도 1호선 범내골역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 주택 정보

* 아파트명: 대동레미안센트럴시티5

* 건축년도: 2019년

* 총 세대수: 187세대

* 해당 동 최고층: 20층

* 본건 위치: 20층 2012호

* 최근 실거래 (2025.05.08): 9층, 245,000,000원 (전용면적 약 44.1671㎡, 약 13.36평)

* 관리사무소 연락처: 051-643-1632

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인 불가

감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 내부의 실제 이용 상태 및 관리 상태는 관련 공부와 외부 관찰에 근거하여 평가되었으므로, 경매 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 125m, 최고 150m) 및 상대보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 감정가 1억 4천 5백만원 대비 최근 동일 아파트 9층 실거래가(2억 4천 5백만원)가 높게 형성되어 있어, 본건 20층의 경우 시세 상승 여력이 충분할 것으로 판단됩니다. 등기부상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건이며, 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태에 대한 직접 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 높은 최근 실거래가로, 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 고층 선호도: 20층 고층 매물로, 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안전한 권리관계: 매각 후 인수되는 권리(임차보증금 등)가 없어 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

최근 동일 아파트 9층 물건이 2025년 5월 245,000,000원에 거래된 점과 본건이 20층이라는 점을 감안할 때, 현재 시세는 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 권리(보증금)가 없으므로, 시세 대비 합리적인 수준의 입찰가 산정이 중요합니다.

안정적인 투자를 위해 시장가 대비 약 80~85% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.