나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22741 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1446-50 휴먼파크 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 북서측 인근에 위치하는 휴먼파크 3층 303호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3·4호선 미남역이 위치하여 대중교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 303호로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(다세대주택).

설비내역

급수·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2024년8월16일
제114365호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.05.11.자 제출한 서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

2025타경22741 (1) 사건번호로 부산지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 동래구 온천동 1446-50 휴먼파크 3층 303호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 190,000,000원입니다.

토지 면적은 17.11㎡ (약 5.18평)이며, 건물 면적은 52.85㎡ (약 15.98평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 1. 건물 정보

본 건물 휴먼파크는 2017년 03월 31일 건축물대장상 사용승인(준공)되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다.

총 연면적은 1691.78㎡이며, 대지 면적은 411.4㎡입니다.

공동주택 및 업무시설로 이용 가능하며, 총 14세대가 거주할 수 있는 규모입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 높이 36m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 2025년 09월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(을7)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이효정

보증금: 214,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 03일

확정일자: 2022년 07월 21일

배당신고일자: 2024년 08월 16일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

임차인 이효정은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 214,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

신청 채권자인 주택도시보증공사는 임대차 보증금 반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대하여 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년식, 22.15㎡): 2026년 4월 18일, 70,000,000원 거래

* 금정산아름파크 (2017년식, 40.17㎡): 2026년 4월 14일, 165,000,000원 거래

* 백민빌라 (2002년식, 30.3㎡): 2026년 4월 01일, 125,000,000원 거래

4.2. 시세 분석 및 예상가 산정

본건 건물의 전용면적은 52.85㎡ (약 15.98평)입니다.

최근 실거래가를 기준으로 평당 가격을 산정하면 다음과 같습니다.

* 명륜역대원칸타빌: 약 316만원/㎡ (7,000만원 / 22.15㎡)

* 금정산아름파크: 약 411만원/㎡ (16,500만원 / 40.17㎡)

* 백민빌라: 약 413만원/㎡ (12,500만원 / 30.3㎡)

본 물건(휴먼파크)은 2017년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 최근 실거래가 중 금정산아름파크(2017년식)의 평당 가격을 참고할 때, 본건의 시장 가치는 ㎡당 약 410만원 내외로 추정됩니다.

이에 따라 본 건물의 예상 시장 가치는 약 217,000,000원 (52.85㎡ * 410만원/㎡) 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본 물건은 부산 동래구 온천동에 위치하며, 미남초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

미남역(3·4호선 환승역)이 가까워 부산 시내 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 공동주택, 상가 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 해당 물건지 또는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 동래구 일부 지역에서 생활 폐기물 처리 업체와의 유착 의혹으로 인한 민원이 발생한 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

임차인 이효정은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, HUG의 임대차 보증금 반환 채권 포기 및 말소 동의 조건에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 사항

건축물대장상 건물 용도가 '공동주택, 업무시설'로 기재되어 있으나, 본건은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이용 용도와 공부상 용도가 상이할 경우 추후 문제 발생 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

일부 댓글에서는 동래 온천 지역이 집값 상승 여력이 타 지역 대비 크지 않다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2017년 준공)에 해당하며, 역세권(미남역)에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지입니다.

임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임대차 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

감정가(190,000,000원) 대비 최근 실거래가 시세가 다소 높은 편으로, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 조건부 임차권 말소 동의는 권리 관계를 더욱 명확하게 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

미남역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

온천동 일대는 부산의 주거 선호 지역 중 하나로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8.2. 신축 건물

2017년 준공된 비교적 최신식 건물로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.3. 권리상 안전성

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건 시세가 ㎡당 약 410만원 이상으로, 본 건물의 시장 가치는 약 217,000,000원 내외로 추정됩니다.

현재 경매 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 및 예상 시장 가치를 종합적으로 고려하여 170,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 주변 시세 조사, 경쟁자 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.