나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22733 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 453-3 덕명아일랜드 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 소재 부산진초등학교 북측 근거리에 위치하는 덕명아일랜드 제12층 제1205호로서, 주위는 도심권으로서 공동주택 및 상가 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는바 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 8층 802호로서, 외벽 : 마감타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샤시창 구조임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)’으로 표기되어 있으나, 주거용 오피스텔으로 조사되었으므로 경매 진행 및 입찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

기계식 주차장 및 급ㆍ배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 1단지 부정형의 토지로서 대체로 평탄하며 오피스텔형 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 노폭 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지 내 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 453-3 : 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2024-04-10)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 부전동 453-4 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 부전동 454-6 ,454-7 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하) <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22733 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정, 등기부요약 기반)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 453-3 덕명아일랜드 8층802호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 조사상 주거용 오피스텔)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 170,000,000원

1.3. 토지 정보

토지면적: 9.31㎡

토지지분: 9.3067㎡ (약 2.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 61.80㎡ (약 18.70평)

건물지분: 61.8㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 802호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 소재 부산진초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 도심권으로서 공동주택 및 상가 등이 혼재한 지역으로 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 말소 이력이 있으며, 현재 강제경매 개시 결정으로 경매 절차가 진행 중임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 등기부상 을구5번으로 주택임차권(이수지, 채권양도)이 등기되어 있으며, 보증금 172,000,000원, 차임 0원임.

해당 임차인은 2022년 07월 11일 전입(사업)하여 2022년 06월 15일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있음.

물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

따라서, 낙찰 시 보증금 172,000,000원 중 배당 후 잔액이 있다면 매수인이 인수하게 됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2025년 09월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경22733) 등기임.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

인수 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리인 을구5번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

본건은 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m) 접함, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역 등 다양한 도시계획시설의 규제를 받는 지역임.

4.2. 인접 상권

도심권으로서 다양한 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 오피스텔의 주된 수요층에 대한 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

부산진초등학교가 인근에 위치함.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특정 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거용 오피스텔 조사 관련

공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, 실제 조사가 주거용으로 이루어졌으므로, 입찰 전 실제 이용 현황 및 관련 법규 적용 여부를 반드시 재확인해야 함. 이는 향후 양도세 등 세금 문제 및 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있음.

6.2. 선순위 임차권 인수 관련

보증금 172,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재함. 낙찰가의 상당 부분이 임차인 보증금 변제에 사용되거나, 미변제 시 인수해야 하므로 신중한 접근이 필요함.

6.3. 기타

감정평가 당시 이해관계인 부재로 건물 내부 마감재 등 상세 조사가 이루어지지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 부산진구라는 도심권에 위치한 오피스텔로, 최근 매매 사례를 통해 시세 상승 가능성을 엿볼 수 있음. 그러나 공부상 용도와 실제 조사 용도 간의 차이, 그리고 무엇보다 172,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인의 존재 및 인수 부담은 본건의 가장 큰 위험 요소임. 임차인 보증금 전액 또는 상당액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당하므로, 철저한 권리 분석과 명확한 인수 금액 산정이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 부산진구 도심권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 기대 가능.

* 최근 매매 사례에서 200,000,000원 거래 사례 확인, 시장 가치 확인.

* 선순위 임차인 보증금(172,000,000원)을 인수한다는 전제 하에, 시세 대비 합리적인 가격으로 진입 시 투자 가치 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이며, 최근 매매가는 2024년 11월 150,000,000원, 2026년 3월 170,000,000원 및 200,000,000원으로 형성되어 있음.

가장 큰 변수는 172,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담임. 매수인은 이 금액을 인수하지 않기 위해 최소한 172,000,000원 이상으로 입찰해야 하며, 이는 임차인 보증금 전액을 배당으로 충당하고 남는 금액이 다른 채권자에게 배분될 수 있도록 해야 함.

‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 본건의 시장 가치(최고 200,000,000원)와 인수해야 할 보증금(172,000,000원)을 고려하여, 매수인의 실질적인 투자 비용을 최소화하고 수익성을 확보하기 위한 전략적 입찰가 산정이 필요함.

이에 따라, 임차인 보증금을 모두 변제하고도 추가적인 금전적 이득 또는 안정적인 투자를 확보할 수 있는 수준으로, 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

현실적인 최저 입찰가는 180,000,000원으로 제안하며, 이는 선순위 임차인 보증금 전액을 변제하고도 남는 금액이 발생하여 채권자에게 배분될 수 있는 수준을 고려한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.