나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4144 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 356-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '부산여자대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(양정역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

북서하향의 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-04)(부산여자대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-04)(부산여자대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층 건물로서, - 외 벽: 몰탈위 치장벽돌 마감 등, - 내 벽: 페인팅 마감 등, - 바 닥: 콘크리트마감 등, - 창 호: 샷시창 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경4144 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 356-8

* 건물명: 제이스타파트너스 사옥

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 1,491,579,700원

* 토지 면적: 148.10㎡ (약 44.8평)

* 건물 면적: 339.07㎡ (약 102.6평)

* 건물 제시외 면적: 30.60㎡ (약 9.26평) - 본 물건에 포함되어 일괄 매각됨.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO (경매개시결정 채권자, 말소기준권리 등기상 채권자는 하나은행)

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '부산여자대학교' 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지대이며, 동의과학대학교, 부산여자대학교 등 교육기관이 인접하여 젊은 유동인구가 많은 지역임. 주변으로는 라이온스공원, 송상현광장 등이 있어 주거 환경이 양호한 편임.

* 교통: 부산도시철도 1호선 양정역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함. 차량 접근 또한 용이함.

* 토지 특성: 북서하향의 완경사지대 내 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 편리함.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 부산여자대학교를 중심으로 한 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 필요.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리:

* 토지: 2022년 8월 1일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 건물: 2023년 9월 6일자 하나은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 (등기부등본상 '말소' 표기된 권리 포함)은 매각으로 소멸됩니다.

* 을1 근저당권 (채권자: 하나은행, 접수일: 2022-08-01, 채권최고액: 660,000,000원) - 토지 말소기준권리

* 을1 근저당권 (채권자: 하나은행, 접수일: 2023-09-06, 채권최고액: 660,000,000원) - 건물 말소기준권리

* 을2 근저당권 (채권자: 하나은행, 접수일: 2023-01-16, 채권최고액: 948,000,000원) - 토지

* 을2 근저당권 (채권자: 하나은행, 접수일: 2023-09-06, 채권최고액: 948,000,000원) - 건물

* 을3 근저당권 (채권자: 정명암, 접수일: 2025-05-09, 채권최고액: 150,000,000원) - 토지 및 건물

* 갑6 가압류 (채권자: 신용보증기금, 접수일: 2025-06-30, 채권액: 100,000,000원) - 토지 및 건물

* 갑7 가압류 (채권자: 하나카드, 접수일: 2025-07-04, 채권액: 40,260,153원) - 토지 및 건물

* 갑8 가압류 (채권자: 부산신용보증재단, 접수일: 2025-07-07, 채권액: 15,040,956원) - 토지 및 건물

* 을3-1, 을3-2 3번 근저당권 가처분 (채권자: 신용보증기금, 부산신용보증재단, 접수일: 2025-07-09, 2025-07-14) - 토지 및 건물

* 갑12 임의경매 개시결정 (채권자: 하나은행, 접수일: 2025-09-29, 채권액: 1,331,255,267원) - 토지

* 갑13 압류 (채권자: 부산진구, 접수일: 2025-11-26) - 토지

* 갑14 압류 (채권자: 부산진세무서장, 접수일: 2025-12-12) - 토지

* 갑11 임의경매 개시결정 (채권자: 하나은행, 접수일: 2025-09-29, 채권액: 1,331,255,267원) - 건물

* 갑12 압류 (채권자: 부산진구, 접수일: 2025-11-26) - 건물

* 갑13 압류 (채권자: 부산진세무서장, 접수일: 2025-12-12) - 건물

* 인수할 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 지상권은 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 750,000원, 전입/사업일자: 2025-01-22, 확정일자: 2025-06-16, 배당신고일자: 2025-11-20, 대항력: 없음.

* 임차인: 비스타메디칼주식회사, 보증금: 1,000,000원, 차임: 330,000원, 전입/사업일자: 2025-01-16, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음.

* 임차인: 유 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 250,000원, 전입/사업일자: 2025-05-12, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-11-14, 대항력: 없음.

* 임차인: 이 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 700,000원, 전입/사업일자: 2024-07-10, 확정일자: 2025-06-23, 배당신고일자: 2025-10-20, 대항력: 없음.

* 임차인: 조 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2024-09-06, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음.

* 임차인: 주 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2025-07-23, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음.

* 주의: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자는 명도소송을 통해 강제 퇴거 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 '0원'인 임차인(조 , 주 )의 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생하거나 시간 및 비용이 추가로 소요될 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 1,913,301,109원

1.3. 상권분석

2.

* 본 물건은 부산진구 양정동의 중심부에 위치하며, 인근 대학(부산여자대학교, 동의과학대학교)과 상업시설 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 배후에는 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 양정역 역세권에 위치하고 송상현광장 등 공공시설과도 인접하여 유동인구가 꾸준하며, 주변에 형성된 상가 및 시장(양정시장 등)이 상권을 활성화시키고 있습니다.

* 다

양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 상권의 다양성이 확보되어 있으며, 지속적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 부산지하철 1호선 양정역을 중심으로 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 부산 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 부산여자대학교, 동의과학대학교, 동의중/고등학교, 양정고등학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설, 병원, 은행, 다이소 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 송상현광장, 라이온스공원 등 녹지 공간과 문화 시설도 가까이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 주거 환경: 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동 모두에 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 명도 문제: 현재 파악된 임차인 6명 모두 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 지연 또는 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 '0원'인 임차인 2명(조영현, 주우진)에 대한 명도 협상이 중요할 수 있습니다.

* 개발 제한: 토지 이용 계획상 부산여자대학교 인근의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 상태: 2023년 8월 1일 사용승인된 신축 건물이나, 별도로 존재하는 제시외 건물(30.60㎡)은 별도 관리가 필요할 수 있습니다.

* 채무 규모: 등기부등본상 채무 총액이 1,913,301,109원으로 상당하여, 권리관계가 복잡하고 채권자들의 이해관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 부산진구 양정동의 핵심 지역에 위치한 근린생활시설 건물로, 역세권 입지, 풍부한 유동인구, 주변 교육기관으로 인한 상권 활성화 등 우수한 투자 가치를 지니고 있습니다. 건물 자체는 2023년 사용승인된 비교적 신축으로, 토지와 건물 일괄 매각으로 토지 활용도를 극대화할 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 리스크 관리만 잘 이루어진다면 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있습니다. 다만, 교육 관련 보호구역으로 인한 개발 제한과 채무 총액이 높은 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 최고의 입지: 부산 도시철도 1호선 양정역 역세권, 부산여자대학교 및 동의과학대학교 인접 등 배후 수요와 접근성이 매우 뛰어남.

* 신축급 건물: 2023년 8월 1일 사용승인된 건물로, 즉시 임대 수익 창출에 유리.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 가치 상승 및 건물 활용도를 동시에 누릴 수 있음.

* 활발한 상권: 대학가 및 주거 밀집 지역의 특성상 꾸준한 임대 수요 발생 기대.

* 양호한 교통망: 지하철 및 버스 노선 확충으로 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 건물 상태, 주변 상권 및 임대 수익률, 낙찰 후 명도 비용, 명도 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 1,491,579,700원을 기준으로, 철저한 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 잠재적 가치를 파악한 후, 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.