나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21990 [1] 경상남도 거제시 장목면 시방리 298 주건축물제1동 1층,제2층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '흥남해수욕장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 농경지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층건 중 1,2층 제1호, 1,2층 제2호, 1,2,3층 제3호로서, 외벽: 노출콘크리트 및 강화유리 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설(상호:OOU SPACE)로 이용중인 것으로 추정되나 정확한 이용상황은 재확인바람.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대 내 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건(일련번호 1~3)의 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사진관)'으로 등재되어 있으나 현황 '숙박시설'로 이용중인 것으로 추정되는바 정확한 이용상황은 필히 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록1.2.3. 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(사진관)'으로 등재되어 있으나 현황 '숙박시설'로 이용중인 것으로 추정됨. 정확한 이용상황은 확인 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21990 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 장목면 시방리 298 주건축물제1동 1층, 제2층1호

1.3. 용도

공부상: 근린상가 (제2종근린생활시설)

추정 현황: 숙박시설 (OOU SPACE)

1.4. 감정가

2,447,000,000원

1.5. 토지 면적

422. 00㎡ (약 127.65평)

1.6. 건물 면적

204. 33㎡ (약 61.81평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '흥남해수욕장' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 펜션, 농경지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

대지권의 목적인 토지는 북측으로 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

건폐율 40%, 용적률 100% 이하 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-09-27 접수)

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이경애 (이 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 5천만원이 존재하므로 배당 여부에 따라 인수 여부 및 금액이 달라질 수 있습니다. 정확한 배당 내용을 확인해야 합니다.

3.4. 등기부요약

소유권보존: 주식회사파이브디 (2023-09-27)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,680,000,000원, 2023-09-27) - 말소기준권리

가압류: 주식회사새한레미콘 (7,516,080원, 2024-01-29) - 말소

가압류: 신용보증기금 (2,000,000,000원, 2024-02-23) - 말소

가압류: 진주원예농업협동조합 (2,074,455,334원, 2024-05-24) - 말소

가압류: 동거창농업협동조합 (1,414,277,086원, 2024-05-28) - 말소

압류: 국민건강보험공단 (2024-05-29) - 말소

압류: 거제시 (2024-12-04) - 말소

임의경매: 무학신용협동조합 (1,400,000,000원, 2025-09-19) - 본건 경매 개시 결정

등기부채권 총액: 7,176,248,500원

4. 상권분석

4.1. 주변시설 및 지역특성

본건은 흥남해수욕장 인근에 위치하며, 주변으로 펜션, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

거제시 장목면 시방리 일대는 아름다운 해안선을 따라 펜션, 민박 등 숙박 시설이 밀집해 있으며, 흥남해수욕장, 외도 보타니아, 해금강 등 주요 관광지로의 접근성이 좋습니다.

토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.

주변에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

4.2. 현재 이용 상태 vs. 공부상 용도

공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사진관)'으로 등재되어 있습니다 [cite:1, cite:15].

현황은 '숙박시설(상호: OOU SPACE)'로 이용 중인 것으로 추정됩니다 [cite:1, cite:15].

이러한 용도 불일치는 향후 법규 위반, 이행강제금 부과, 용도 변경 시 행정적 절차 등 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 정확한 현황 조사 및 확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

본건 인근에는 흥남해수욕장이 있어 해수욕장 관련 편의시설을 이용할 수 있습니다.

인근에는 지역 주민을 위한 편의점, 식당 등이 있으며, 차량으로 약 10-15분 거리에 관공서 및 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 위치해 있습니다.

흥남해수욕장 인근은 여름철 성수기에 관광객 수요가 높으며, 계절적 요인에 따른 이용률 변동이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 '제2종근린생활시설(사진관)'과 현황 '숙박시설' 이용 간의 차이로 인한 행정 처분 리스크가 존재합니다. (정확한 이용현황 재확인 필수)

6.2. 임차인 현황

대항력 없는 임차인(이경애)이 보증금 5천만원을 보유하고 있어, 해당 보증금 전액 또는 일부가 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 71.7억 원에 달하여, 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 묶여 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 장목면 흥남해수욕장 인근에 위치한 근린생활시설(추정 숙박시설)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 아름다운 자연환경과 관광지로서의 잠재력을 가지고 있으나, 공부상 용도와 현황 이용상태의 불일치, 대항력 없는 임차인의 보증금 존재, 높은 채무 총액 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 위험 요인을 명확히 파악하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 입지

흥남해수욕장 인근이라는 관광지로서의 잠재력.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 취득 가능.

8.3. 감정가 대비 저평가 가능성

용도 불일치 및 권리 관계를 고려하여 적절한 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 본 물건의 경우, 등기부상 인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력 없는 임차인 이경애의 보증금 5천만원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 검토 및 전문가 상담이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가(2,447,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 현장 조사 결과(용도 불일치, 내부 상태, 임차인 배당 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.