나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21982 [1] 경상남도 거제시 장승포동 637 대호레비앙 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재‘마전초등학교’남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 기타(경사)지붕 14층 건내 4층 402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 통영지원 2025타경21982 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 637 대호레비앙 4층402호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 84,000,000원

토지 면적: 53.09㎡ (약 16.06평)

토지 지분: 53.09㎡ (약 16.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

건물 지분: 84.7195㎡ (약 25.63평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 경남신용보증재단

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표에 따른 평가 내용 참조

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '마전초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

차량의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

물건지 동측으로 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(마전초등학교)에 해당합니다.

주변에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

주변 편의시설로는 마전초등학교 외에 소규모 상업 시설 및 편의점 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2023년 5월 24일 접수된 국민은행 근저당 (을5, 채권최고액 66,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(을5 근저당, 갑8 가압류, 갑9 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

등기부 요약:

* 소유권이전청구권 가등기 (갑4, 2007.02.01, 강태분)

* 소유권 이전 (갑6, 2007.12.04, 민영숙)

* 소유권 이전 (갑7, 2023.05.24, 배진량, 매매) - 현 소유자로 추정

* 근저당 (을5, 2023.05.24, 국민은행, 66,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑8, 2024.03.29, 경남신용보증재단, 28,000,000원)

* 강제경매 (갑9, 2025.09.18, 경남신용보증재단, 40,050,000원) - 본건 경매개시결정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항 증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (다만, 권리분석 시점의 정보이므로 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

점유자 파악: 현재 점유자의 폐문·부재로 인해 정확한 임대차 관계 및 점유 현황은 외부 관찰 및 주위 탐문에 의해서만 파악되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 임대료나 보증금 등 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 거제시 장승포동은 전통적인 주거 지역으로, 마전초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변에는 다양한 규모의 공동주택 단지가 자리하고 있으며, 이와 함께 일상생활에 필요한 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 분포하고 있어 주거 편의성이 확보된 지역으로 판단됩니다.

대중교통망 또한 비교적 잘 갖추어져 있어 시내 접근성이 용이할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 4층 402호에 해당합니다.

건물의 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

아파트로 이용 중인 것으로 추정되며, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 점유자의 폐문·부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 파악하기 어렵다는 점은 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

점유자 파악 및 내부 확인 제한: 현재 점유자의 폐문·부재로 인해 물건 내부의 정확한 상태, 하자 여부, 실제 이용 현황 등을 직접 확인하기 어렵습니다. 이는 추후 명도 과정이나 내부 수리 계획 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

미상 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있어, 명도 대상이 되는 점유자가 임차인일 경우 보증금 반환 의무 발생 여부 및 대항력 유무 등을 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 액수가 미상인 임차인이 존재할 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

등기부상 가등기: 과거 소유권이전청구권 가등기(갑4)가 등기되어 있었던 이력이 있습니다. 현재는 말소기준권리보다 선순위일지라도, 매각으로 소멸되는 권리인지 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 아파트 물건으로, 마전초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 보통 수준인 점이 장점입니다.

철근콘크리트 구조의 아파트로 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

그러나 점유자의 폐문·부재로 인한 내부 확인의 어려움과 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 신중한 접근을 요구합니다.

등기부상 채무 총액(94,000,000원)이 감정가(84,000,000원)를 상회하므로, 경매 진행 시 경쟁이 치열할 경우 입찰가가 감정가를 넘어설 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

마전초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대: 초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활 인프라 접근성: 주거 지역으로서 필요한 근린생활시설 및 교통 시설이 갖추어져 있어 실거주 편의성이 높습니다.

향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력: 거제시 장승포동 지역의 발전 가능성 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

부동산 강제 경매: 채무자의 재산에 대한 강제 집행으로, 채무 불이행으로 인한 경매이므로 명확한 권리관계 확인 후 접근 시 투자 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원이며, 등기부채권 총액은 94,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금을 제외하고 고려합니다.

현재 파악된 등기부채권 총액이 감정가보다 높다는 점은, 본건이 낙찰되기 위해서는 감정가 이상의 입찰가로 경쟁해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

따라서 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 상태, 권리 관계상의 잠재적 리스크, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 시세 조사를 통해 본건과 유사한 조건의 아파트 거래 사례를 분석하고, 잠재적 비용(명도 비용, 수리 비용 등)을 충분히 반영하여 수익률을 계산하는 것이 중요합니다.

본 물건은 감정가가 시세 대비 낮은 편일 가능성이 있으므로, 적극적인 시세 조사를 바탕으로 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.