나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21966 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '거제 옥포고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 102동 2층 206호로서, (사용승인일: 1992.09.29) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등을 확인하지 못하였으나 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21966 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 102동 2층 206호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 50.17㎡ (약 15.17평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.47㎡ (약 18.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (본건 경매개시결정 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '거제 옥포고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(진목초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 10월 18일 농업협동조합중앙회 근저당권 (36,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (제시된 정보 기준)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권이전 등)는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 있더라도 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 탐문조사 결과 내부 구조 확인을 못 했고, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 옥포동은 거제시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 한화오션(구 대우조선해양)의 배후 도시로서 관련 종사자를 위한 상업, 업무, 유통, 위락 시설이 밀집되어 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 부동산뱅크 단지뱅크 정보에 따르면, 옥포동 전체 3.3㎡당 평균 매매가가 323만원인 것에 비해 성은아파트의 3.3㎡당가는 148만원으로, 지역 평균 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 성은아파트

* 건축연도: 1992년 9월 29일 사용승인

* 단지 규모: 총 6개 동, 250세대

* 층수: 최고 5층

* 면적: 본건은 전용면적 59.47㎡ (약 18.00평)입니다.

* 주차: 총 58대 (가구당 0.23대)

* 관리사무소 연락처: 055-687-7794

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 이로 인해 예상치 못한 하자나 수리 필요 사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 보증금 인수 부담은 없으나, 점유자 파악 및 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 낮은 시세 대비 감정가: 최근 실거래가 및 시장 매물 가격이 감정가(49,000,000원)보다 현저히 낮은 경향을 보입니다. (최고 실거래가 33,000,000원) 이는 감정가가 실제 시장 가치와 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. (단, 거제시 전반적으로 혐오시설 관련 이슈가 존재하는 지역이 있으나, 본건 소재지 인근에서 특이사항 발견되지 않음)

1.6. 종합 의견

본건 경매물건은 거제시 옥포동에 위치한 성은아파트 102동 2층 206호로, 주거 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 1992년에 건축된 아파트로 연식이 있으나, 입지적 이점과 비교적 저렴한 지역 평균 시세 대비 현재 성은아파트의 시세는 낮은 편입니다. 최근 실거래가 및 현재 매물들을 살펴보면 2천만원대에서 3천만원대 후반, 리모델링된 매물의 경우 5천만원대까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가는 4900만원으로 책정되었으나, 이는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상의 리스크가 존재하나, 지역 내 시세 대비 저평가된 가치를 고려할 때, 신중한 접근을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 옥포동의 핵심 배후지역으로 직주근접 용이.

* 지역 평균 시세 대비 성은아파트의 낮은 3.3㎡당 가격으로 인한 시세 상승 잠재력.

* 인근 공원(옥포중앙공원, 옥포조각공원) 정비 사업 진행으로 인한 생활 환경 개선 기대.

* 주변 상업, 업무, 유통 시설 밀집으로 인한 편의시설 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 검색된 현재 매물 가격(3천만원대 ~ 5천만원대)과 감정가(4900만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건 2층 물건의 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 2층이라는 점을 감안하여, 최근 실거래 최고가(3300만원)보다 높고 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 적절합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.