나이스옥션 법원경매 통영 2025타경626 [1] 경상남도 통영시 북신동 21-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 남측에 위치하며 부근은 단독주택이 밀집하고 일부 원룸 등이 혼재하는 기존의 주택지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근은 불가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 불편합니다.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 현황 '단독주택'의 부지입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약1m~2m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 보강 보로크조 스라브즙 단층 주택으로 외벽: 타일 및 몰탈위페인트 마감. 내벽: 벽지, 타일마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠㉡㉢) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 통영지원 2025타경626 (1)

소재지: 경상남도 통영시 북신동 21-10

물건 종류: 단독주택

토지 면적: 93.00㎡ (약 28.15평)

건물 면적: 53.03㎡ (약 16.05평)

제시외 건물 면적: 21.70㎡ (약 6.56평)

감정 평가액: 65,176,360원

건축 연도: 1978년

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 통OOOOOOOO (등기부상 통영축산업협동조합으로 확인)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 통영시 북신동에 위치하며, '통영시청 제2청사' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택이 밀집한 기존 주택지대로, 일부 원룸 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 다소 어렵고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 여건은 불편한 편입니다.

북동측으로 노폭 약 1~2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2016년 9월 21일 접수된 통영축산업협동조합의 근저당권(36,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(협의분할에 의한 상속 등기 등)는 인수되지 않으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

이 외 채권자 통영축산업협동조합은 본 건에 대해 2025년 9월 29일 임의경매를 개시한 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 36,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 현황은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

제시된 최근 매매 자료들을 분석한 결과, 북신동 일대의 다세대/연립주택 시세는 평당 약 118만원에서 185만원 수준으로 형성되어 있습니다.

(참고: 본 물건은 단독주택이며, 비교 사례는 다세대/연립주택으로, 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있습니다.)

감정가액 65,176,360원을 토지 면적 93㎡로 나누면 토지 평당 약 70만원 수준으로, 건축물 대장상 확인되는 건물(1978년 준공, 53.03㎡)의 노후도를 고려한 감정가액으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주택 내 기본적인 급배수, 위생, 전기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1978년에 건축되어 건물의 연식이 오래되었습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 어렵고 간선도로와의 거리가 있으며 대중교통 이용이 불편하여 부동산 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

* 좁은 인접 도로: 북동측 1~2m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 실제 점유자가 있는지, 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 있는지 등 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 북신동의 주거 지역에 위치한 단독주택입니다.

토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되어 있어 토지 가치에 대한 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 건물의 노후도, 열악한 교통 및 도로 접근성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정되었으나, 유사 물건이 아닌 단독주택임을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으며, 일반적인 주택가 환경입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 93㎡의 토지 면적을 활용한 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 복잡한 권리 관계 없이 깔끔하게 인수 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가액 65,176,360원을 기준으로, 본 물건의 노후도 및 접근성 등 제반 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가액 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 토지의 잠재 가치와 향후 활용 방안에 따라 경쟁이 있을 수 있습니다.

주변 시세 자료(다세대/연립주택)와 비교 시, 단독주택이라는 점과 노후도를 감안하면 감정가액 이하 또는 근접한 수준에서 보수적인 입찰을 추천합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.