나이스옥션 법원경매 진주 2025타경967 [1] 경상남도 하동군 금남면 덕천리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 하동군 금남면 덕천리 소재 「상삼천마을」남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서, ? 기호(1) : 단독주택부지로 이용 중입니다. ? 기호(3) : 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

? 기호(1) : 본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 남동측으로 약 6m 내 외의 포장도로와 접하고 있습니다. ? 기호(3) : 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1, 3):계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

? 없습니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 기호(2) : 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2017.08.08) 외벽 : 치장벽돌 마감 등입니다. 내벽 : 몰탈위 타일붙임 및 벽지붙임 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

? 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

? 제반 위생 및 배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

? ‘지적 및 건물 개황도’에 도시한 바와 같이 부합물 내지 종물 성격의 미등재 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 소재하고 있으나, 구조, 면적 및 이용 상황 등에 비추어 본건 건물의 사용 수익에 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

? 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

? 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘(ㄱ)~(ㄷ)’] 매각포함.
- 본건 토지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경967 (1)

소재지: 경상남도 하동군 금남면 덕천리 782-1

용도: 단독주택

감정가: 140,565,400원

토지면적: 406.00㎡ (약 122.8평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.58㎡ (약 25.3평)

건물제시외면적: 37.50㎡ (약 11.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항:

- 일괄매각.

- 제시외 건물[감정서상 ‘(ㄱ)~(ㄷ)’] 매각포함.

- 본건 토지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함.

- 건물 사용승인일: 2017년 8월 8일

3. 입지조건

본 물건은 경상남도 하동군 금남면 덕천리 소재 「상삼천마을」 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 농가주택 등으로 형성된 조용한 농촌 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 환경

인근 약 500m 이내 거리에 보건진료소와 금남중학교가 위치하며, 금남면소재지까지 차량으로 약 10분 소요됩니다. 고속도로 접근성이 좋으며, 하동 IC에서 약 5분 거리입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

4. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 12일 접수된 광양농업협동조합의 근저당권입니다.

따라서, 본 경매 절차가 완료되면 해당 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리(국민은행의 강제경매 포함)는 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '지상권'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 0원입니다.

건물 및 토지의 임대관계는 미상입니다.

5. 상권분석

본 물건은 단독주택으로 이용 중이며, 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에 적합합니다.

* 최근 거래 사례

경상남도 하동군 금남면 덕천리 인근에서는 농경지(전)가 2025년 4월 22일 평당 약 2만원 (1㎡당 6천원) 수준으로 거래된 사례가 있습니다.

또한, 유사한 지역의 토지(200평)가 3.3㎡당 40만원 (총 8천만원)에 매물로 나와 있습니다.

주변의 다른 촌집 매물 중 약 207평의 토지에 10평 건물이 있는 주택이 1억 2천 5백만원에 매물로 등록되어 있으며, 감정가는 1억 1천만원이었습니다.

최근 금남면 지역의 토지 거래는 지목 및 용도에 따라 평당 가격이 4만원에서 14만원까지 다양하게 나타나고 있습니다.

* 감정가 대비 고려사항

본 건의 감정가는 140,565,400원이며, 2017년 신축된 단독주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

본 물건이 소재한 지역은 농경지와 농가주택이 어우러진 전형적인 농촌 마을입니다.

기본적인 생활 편의시설(보건진료소, 금남중학교 등)은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

주변 관광지로는 최참판댁, 화개장터 등이 언급되며, 자연 경관을 즐길 수 있는 곳입니다.

7. 잠재적 리스크

* 환경 문제

하동군 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 및 광역 소각장 운영과 관련된 환경 문제 논의가 있었습니다. 본 물건지와 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 지역 전반의 환경 이슈로 고려될 수 있습니다. 특히, 쓰레기 소각장의 환경 오염, 침출수, 악취, 발암물질 배출 등에 대한 우려가 제기된 바 있습니다.

* 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물

감정평가서상에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 존재하며, 이에 대한 현황 및 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 지상권

물건명세서상 언급된 지상권의 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축(2017년)된 단독주택으로, 406㎡의 토지와 83.58㎡의 주택, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안정적인 취득이 가능합니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 생활을 원하는 분들에게 적합합니다.

다만, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 지상권 관련 미확인 사항 등 명도 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 하동군 지역의 환경 문제(폐기물 처리 시설 등)에 대한 잠재적 리스크도 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 기본적인 수리 없이 즉시 거주 가능성이 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소기준권리에 의해 소멸되어 명확한 등기 권리 확보가 가능합니다.

* 전원생활 적합지: 농촌의 한적한 환경으로 귀농·귀촌 또는 세컨드하우스로 활용 가치가 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리가 용이합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 140,565,400원입니다.

주변 유사 부동산 시세 분석 결과, 금남면 덕천리 일대의 토지 거래가는 평당 약 2만원부터 12만원 이상까지 다양하게 나타나며, 200평 토지에 10평 주택이 있는 시골집이 1억 2천 5백만원에 매물로 나와 있는 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

신축 건물이라는 점과 명확한 권리관계를 고려하여, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 심층적인 추가 조사, 그리고 현장의 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.