나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20796 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호2)토지는 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 "구암중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 연립주택 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량출입 불가능하며, 제반 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 평탄하며 현황 "주거용 건부지" 입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상입니다. └기 타 : ----

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호1) 세멘벽돌조 슬래지붕 단층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기위 모르타르위 페인팅 및 모르타르위 페인팅 등 마감, 창호 : 새시창호 마감 입니다.

이용상태

대상물건 일련번호1) : 주택 입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

ㄱ) 블록조 판넬지붕 단층(보일러실 등) : 약 1.8㎡ ㄴ) 블록조 썬라이트지붕 단층(다용도실 등) : 약 3.0㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각포함.
목록1은 주택, 목록2는 주거용 건부지로 각 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20796 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 993

용도: 단독주택 (토지: 주거용 건부지)

감정가: 136,254,500원

토지면적: 110.30㎡ (약 33.36평)

건물면적: 65.76㎡ (약 19.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO (백해승)

1.1. 1.특이사항

* 일괄매각으로 진행됩니다.

* 제시외 건물(블록조 판넬지붕 단층 보일러실 약 1.8㎡, 블록조 썬라이트지붕 단층 다용도실 약 3.0㎡)이 매각에 포함됩니다.

* 목록1(건물)은 주택으로, 목록2(토지)는 주거용 건부지로 각 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 "구암중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 연립주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

북동측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 도로와의 접면 상태를 볼 때, 차량 출입이 원활하지 않을 수 있으며, 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 을3 근저당권으로, 구례농업협동조합이 2022년 9월 6일 접수한 96,000,000원입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재하거나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 5.등기부채권 총액

총 등기부채권액은 112,738,850원입니다. (근저당 96,000,000원 + 가압류 16,738,850원 + 강제경매 12,682,737원)

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 및 토지 이용 현황

건물은 주택으로 이용 중이며, 토지는 주거용 건부지로 현황 이용되고 있습니다. 건물은 세멘벽돌조 슬래브 단층 구조로, 1982년 12월 24일 사용 승인되었습니다.

1.4. 2.주변 시세 분석 (제공된 연립주택 정보 기반)

* 2025년 12월 29일 거래: 47.54㎡ (약 14.38평) 연립주택, 1981년식, 6,900만원 (평당 약 479.8만원)

* 2025년 12월 2일 거래: 49.05㎡ (약 14.84평) 연립주택, 1983년식, 6,000만원 (평당 약 404.3만원)

* 2026년 3월 9일 거래: 55.04㎡ (약 16.65평) 연립주택, 1981년식, 4,000만원 (평당 약 240.2만원)

* 상기 정보는 연립주택 매매 사례로, 본건은 단독주택이며 토지 면적이 110.30㎡(약 33.36평)로 넓다는 점에서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 따라서, 주변 단독주택 및 토지 실거래가 조사를 통한 정확한 시세 파악이 필수적입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

물건지 인근에 구암중학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 2.주변 시설

주택지대이므로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.도로 접근성

북동측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 좁은 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 2.토지 이용 규제

제1종일반주거지역 및 가축사육제한구역으로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 3.건물 노후도

1982년에 사용 승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 4.임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 단독주택 및 토지 경매 건입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 말소기준권리가 명확하여 법적 리스크는 낮다고 판단됩니다.

다만, 좁은 도로에 접한 점, 건물의 노후화, 그리고 임대차 관계가 불분명하다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주변 연립주택 시세 정보를 참고하였으나, 본건은 단독주택으로 토지 면적이 넓어 직접적인 가격 비교에는 어려움이 있습니다. 따라서, 본건과 유사한 단독주택 및 토지 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 하자가 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득 가능하여 활용성이 높습니다.

* 토지 활용 잠재력: 넓은 토지 면적을 활용한 증축, 재건축 등 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주거지대 입지: 단독주택 및 연립주택이 혼재된 주거지역에 위치하여 거주 목적에 적합합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건 감정가는 136,254,500원입니다.

주변 연립주택 거래 사례를 토대로 평당 가격을 환산하면 약 240만원에서 480만원 수준입니다. 본건 토지의 감정가는 평당 약 330만원으로, 이는 주변 연립주택의 최고가보다는 낮으나 단독주택의 토지 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건물 노후도, 좁은 도로 접면, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 120%에서 130% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 163,500,000원 ~ 177,130,000원

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 주변 시세 분석을 기반으로 한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 상세한 시세 분석, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.