나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20887 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 790-23 국제한마음타운 103동 1층110호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영도감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 ‘호계초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 공동주택, 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제1층 제110호로서, (사용승인일: 1992.11.02) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감등, 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 왕복4차선 도로 및 서측 왕복2차선 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2000-06-13)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건은 건축물대장 ‘건축물현황도’와 실제 현황(현관문 표시‘110호’)의 위치가 상이하는바 현황(현관문 표시‘110호’) 기준으로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. ※ 현황 공동출입문 기준 우측으로 본건(110호)이 소재하나 건축물현황도상 좌측임. (첨부 ‘사진용지’ 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

아파트로 이용 중임. 감정평가서상 본건의 위치가 현황 공동출입문 기준 우측에 소재하나 건축물현황도상 좌측에 표기된 것으로 조사되었으며 현황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20887 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 790-23 국제한마음타운 103동 1층 110호

용도: 아파트

토지면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

건물면적: 64.21㎡ (약 19.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 105,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 ‘호계초등학교’ 남측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로는 왕복 4차선 도로, 서측으로는 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리인 근저당권(을15, 에이치케이저축은행, 2016-09-23 접수)보다 선순위인 권리는 없습니다. 말소기준권리 및 그 이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 전세권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 대항력 있는 임차인으로 윤성수 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 윤

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 08월 12일

* 확정일자: 2015년 08월 05일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을18)은 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 가능성이 있으나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 관계 및 보증금 변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 배후수요

아파트 단지로서 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 호계초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 (단지 정보)

아파트명: 국제한마음타운

사용승인일: 1992년 11월 02일

총 동수: 3개동

총 세대수: 493세대

최고층: 15층

주차대수: 총 174대 (지상 3대, 지하 171대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위치 불일치

감정평가서상 본건의 위치와 실제 현황(건축물현황도) 간에 약간의 차이가 조사되었습니다. 감정평가는 현황을 기준으로 이루어졌으나, 계약 시점에 다시 한번 정확한 위치 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력있는 임차인 존재

윤성수 씨가 8천만원의 보증금으로 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다. 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.3. 노후도

1992년 11월에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 지적할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산회원구에 위치한 아파트로, 호계초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 1억 5백만원이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 노후도 등은 고려해야 할 사항입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 본건의 실질적인 투자 비용에 큰 영향을 미치므로, 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제될 경우, 비교적 낮은 인수 비용으로 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하며, 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례를 고려할 때, 낙찰 후 시세차익 또는 임대 수익을 통한 투자 회수 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(약 64.87㎡)의 12층 물건이 2026년 5월 14일에 85,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 1층에 위치하며, 감정가(105,000,000원)와 최근 실거래가(최고 91,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 임차인 관련 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 전제로 할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 책정합니다. 1층이라는 점을 감안하여 약간의 할인율을 적용하고, 시장 상황을 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 78,000,000원 ~ 84,000,000원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황, 임차인 보증금 변제 여부, 경쟁 상황 등에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 분석과 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.