나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12184 [1] 경상남도 창원시 진해구 여좌동 761-48 금화골든파크 3층 307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '진해역(폐역)' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 노변에 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)경사스라브지붕 지하1층/지상10층 중 제3층 제307호로서,(사용승인일 : 2004.12.15.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 모노륨 및 타일 등 마감. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 바닥난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 평지로서,아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복8차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역,일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(2) : 도시지역,일반상업지역,방화지구,대로1류(폭 35m~40m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호

창원지방법원 2025타경12184 (1)

소재지

경상남도 창원시 진해구 여좌동 761-48 금화골든파크 3층 307호

물건종별

아파트

감정가

198,000,000원

토지면적

22. 34㎡ (약 6.76평)

건물면적

84. 45㎡ (전용면적, 약 25.55평)

공급면적: 약 87.85㎡ (약 26.58평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

진OOO (진해농업협동조합 추정)

1.1. 입지조건

2.

3.

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동에 소재하며, '진해역(폐역)'의 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 노변을 따라 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물은 철근콘크리트 경사스라브 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제3층 제307호입니다.

* 건물 사용승인일은 2004년 12월 15일입니다.

* 건물의 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 모노륨 및 타일로 마감되었으며, 창호는 새시창 구조입니다.

* 위생, 급배수, 바닥난방, 승강기, 소방, 방송 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지는 2필 일단의 사다리형 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 건물의 대지권 면적은 약 839.7㎡이며, 건물 연면적은 약 4480.41㎡입니다.

* 건축 관련 정보에 따르면 해당 건물은 총 51세대로 구성되어 있습니다.

* 본건은 남측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 4월 22일 접수된 진해농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 166,050,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 구체적인 개요는 파악되지 않았습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

본건이 소재한 여좌동 일대는 진해역(폐역)을 중심으로 형성된 지역으로, 일반상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 역세권(폐역) 인근이라는 지리적 이점을 가지며, 상업 시설과의 연계성이 높습니다.

* 노변에 다양한 상업 시설들이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 주변 경관 및 문화재 보호에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

본건은 금화골든파크 아파트 3층에 위치하며, 2004년 12월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 공동주택입니다.

* 아파트로서 기본적인 위생, 급배수, 바닥난방, 승강기, 소방, 방송 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 해당 아파트는 총 51세대로 구성되어 있습니다.

* 진해역(폐역) 인근으로, 주변 지역 개발 및 이용 상황에 따라 주거 환경이 변동될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역 지정은 건물 증개축 등 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 현황 및 법적 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 권리의 실존 여부 및 내용에 따라 명도 및 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 추가 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본건은 창원시 진해구 여좌동에 위치한 금화골든파크 아파트로, 진해역(폐역) 인근 상업지역에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 자체는 2004년 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 토지이용계획상 여러 제한 사항과 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부에 대한 확인도 필요합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 진해구 여좌동 일반상업지역 내 위치하여 상업 시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 남측 왕복 8차선 도로와의 접면으로 차량 접근성이 우수합니다.

* 아파트로서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

본건의 감정평가는 198,000,000원입니다. 경매 입찰 시에는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리관계, 임대차 현황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크 및 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부에 대한 철저한 추가 조사를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.