나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12127 [1] 경상남도 김해시 삼정동 130 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 "김해삼성초등학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(2, 4) 토지는 일단의 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 본건 기호(3) 토지는 부정형 평지로서, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2, 4) 일단의 토지는 북동측으로 폭 약 10m 내외, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접함. 본건 기호(3) 토지는 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(2) 토지는 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 본건 기호(3) 토지는 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. 본건 기호(4) 토지는 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 1989.10.07) 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지 마감 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

1층: 다가구주택으로 이용중임. 2층: 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 용도가 "다세대주택"이나 현황 "다가구주택"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록2 와 목록4의 토지는 일단의 주거용 건부지로 이용중인 토지로 일단지로 감정평가. 목록2.지상에 이동이 용이한 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외, 목록2.토지의 건물등기사항전부증명서 기준 타인소유 건물 3동이 추가로 등재되어 있으나 현황 소재불명임, 목록3. 목록 '대' 이나 주거나지로 현황조사상 화단으로 이용중, 인접토지와 경계가 불분명하므로 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경12127 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 130번지 (도로명주소: 경상남도 김해시 분성로494번길 20)

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (추정)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 621,328,000원

토지면적: 388.00㎡ (약 117.37평)

건물면적: 283.84㎡ (약 85.87평)

건물 제시외면적: 72.90㎡ (약 22.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, "김해삼성초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 도로 접근성은 양호한 편입니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

본건 토지(기호 2, 4)는 북동측으로 폭 약 10m, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

본건 토지(기호 3)는 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 지역 특성

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있어 건축 및 토지 이용에 유리합니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 등기부상 주요 권리로는 김해시, 정창근, 백인숙, 정은숙외 2명(상속) 등의 소유권 이전 기록이 있습니다.

건물 등기부상으로는 정창근의 소유권 보존 후 백인숙, 정은숙외 2명(상속)의 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

수협엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(2018.01.12, 247,000,000원)이 등재되어 있습니다.

부산시수산업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정(2025.09.26, 156,771,388원)이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

등기부상 말소기준 권리는 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(2018.01.12)입니다.

경매 절차에 따라 말소기준 권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리 등재는 확인되지 않아 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

이는 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임을 의미합니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본 물건이 위치한 지역은 단독주택 및 공동주택이 밀집된 주거 중심 지역입니다.

근린생활시설이 인접해 있어 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원하고 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 용도 중심의 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설 접근성

본건 북서측 인근에 김해삼성초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 식료품, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 현황 불일치

건물 제시외 면적 72.90㎡ (약 22.05평)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

건축물대장상 용도는 '다세대주택'이나, 현황은 '다가구주택'으로 이용 중이므로 공부와의 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물대장 변경 및 정리가 필요할 수 있습니다.

목록2 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외되므로, 별도 처리가 필요합니다.

목록2 토지의 건물등기사항전부증명서 기준, 타인 소유 건물 3동이 추가 등재되어 있으나 현황 소재 불명으로 조사되었습니다. 이에 대한 현황 확인 및 소유 관계 정리가 필수적입니다.

6.2. 경계 및 측량 관련 사항

목록3 토지는 공부상 '대'이나 현황 '화단'으로 이용 중이며, 인접 토지와 경계가 불분명합니다. 정확한 토지 경계 확인을 위해 측량이 요구됩니다.

6.3. 기타 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 관계를 추가로 확인해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설이나 문제가 되는 시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 추가적인 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼정동의 김해삼성초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 제2종일반주거지역에 속하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 면적이 적절하고, 교통 접근성이 양호하며 교육 환경이 우수하다는 장점이 있습니다.

하지만, 제시외 건물 존재, 공부와의 용도 불일치, 소재 불명 타인 소유 건물 등재, 경계 불분명 등의 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 해결 방안 모색이 필수적입니다.

이러한 리스크를 감안하여 신중하게 접근한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적의 물건이 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 김해삼성초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 입지입니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 단독, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 621,328,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

잠재적인 리스크 요인(제시외 건물, 현황 불일치, 소재 불명 건물, 경계 불분명, 미확인 권리 등)의 해결 비용과 추가적인 권리 분석, 현장 조사를 통한 정확한 시장 가치 평가를 바탕으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 추가적인 심층 분석을 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.