나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12126 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양에스티엑스칸 107동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 남양에스티엑스칸아파트 제107동 13층 1302호 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 산업단지내 공장 등으로 형성되어 있으며, 제반 주거환경은 대체로 보통수준임.

교통상황

본 아파트단지까지 제반 차량의 접근 자유로우며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 13층 1302호로서(계단식, 남향, 사용승인일:2009.02.12) 외벽:몰탈위 페인트마감 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샤시이중창호 구조 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 개별 바닥난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형.완경사로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 국가산업단지

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

2026. 5. 28.자 공매대행사실안내서가 한국자산관리공사로부터 접수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 창원지방법원 2025타경12126 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 한OOOOOOOO

1.1. 4. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

1.2. 1. 주소: 경상남도 창원시 진해구 남양동 20 남양STX칸 107동 13층 1302호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 건축년도: 2009년 2월 12일 사용승인

1.2. 4. 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층

1.2. 5. 면적

1.2. 5.1. 토지면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

1.2. 5.2. 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.2. 5.3. 아파트 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.2. 5.4. 아파트 분양면적: 일반적으로 84.99㎡ 전용면적 아파트의 경우 108~112㎡ (약 32.67~33.88평) 내외의 분양면적을 가집니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

1.3. 1. 감정가: 170,000,000원

1.3. 2. 매각: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 남양STX칸아파트 제107동 13층 1302호 단위세대로서, 부근은 아파트 단지, 산업 단지 내 공장 등으로 형성되어 있으며, 제반 주거 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

* 본 아파트 단지까지 제반 차량의 접근이 자유로우며, 대중교통 사정 등 일반적인 도로 및 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 북서측으로 중로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 국가산업단지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을5 (2020.10.30. 접수) 한화생명보험주식회사의 근저당권(156,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 압류 및 가압류 현황 (말소 예정)

* 기술보증기금 가압류 (2025.04.04. 접수, 49,560,000원)

* 창원세무서장 압류 (2025.05.20. 접수)

* 통영세무서장 압류 (2025.05.20. 접수)

* 근로복지공단 가압류 (2025.05.29. 접수, 4,592,500원)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 자료상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 경우, 추후 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 상업 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 국가산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 남양STX칸아파트는 385세대의 규모를 갖춘 단지입니다.

* 주차는 총 414대로 세대당 약 1.07대 수준으로 편리합니다 (지하 381대, 지상 33대).

* 사용승인일 2009년으로 연식은 비교적 적합한 편입니다.

* 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변의 아파트 단지 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 인근 학군 정보는 제공되지 않았으나, 통상 아파트 단지 주변으로 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다. (추가 조사 필요)

5.3. 의료시설

* 인근 병원 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 창원시 진해구 지역 내 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다. (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공매대행 사실

* 2026년 5월 28일 한국자산관리공사로부터 공매대행 사실 안내서가 접수되었다는 특이사항이 있습니다. 이는 경매와는 별개로 공매 절차가 진행되었거나 진행될 수 있음을 시사하며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 현재는 임의경매로 진행 중입니다.

6.2. 산업단지 인접

* 국가산업단지가 인접해 있어, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

* 주변에 특정 혐오시설은 본 정보 분석 범위를 벗어나며, 추가적인 현장 조사 및 지적도 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 진해구 남양동에 위치한 2009년식 아파트로, 준수한 입지 조건과 편리한 교통을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깔끔한 편입니다.

* 공매대행 사실 안내서 접수라는 특이사항이 있으나, 현재는 임의경매 절차로 진행 중입니다.

* 인접한 산업단지로 인한 환경적 영향을 고려해야 합니다.

* 총 채권액(210,152,500원) 및 감정가(170,000,000원) 대비 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 비교적 낮은 감정가 대비 시세

* 최근 실거래가(14,500만원~15,000만원)를 고려할 때, 감정가 170,000,000원 대비 잠재적 시세차익 확보 가능성이 있습니다.

* 8.2. 깔끔한 권리관계

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 승계로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 8.3. 준수한 주거 환경

* 2009년식 아파트로 연식이 너무 오래되지 않았으며, 단지 규모와 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 2월: 14,500만원 (6층), 14,900만원 (2층)

* 2026년 5월: 15,000만원 (9층)

* 해당 물건은 13층으로, 층수 프리미엄을 고려할 때 시세는 15,500만원 ~ 16,500만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가: 170,000,000원

* 시세 분석 결과, 현재 시장가치보다 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 13층이라는 장점을 고려하면 감정가 수준까지도 경쟁이 가능할 수 있습니다.

* 낙찰 후 명도 비용, 세금 등을 고려하여 시세 하단부를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 예상 입찰가: 160,000,000원 (경쟁률 및 현장 상황에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.