나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12188 [1] 경상남도 김해시 신문동 527-2 장유2차쌍용예가 207동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 신문동 소재 '장유중학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동·유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 도시개발구역 등이 혼재하여 있는 고속국도 주변지대입니다.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 제반 차량출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건물 내 4층 404호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 확인치 못하였습니다. 창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로서, 현장조사시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황 등을 확인치 못하였으나, 집합건축물대장등본 건축물현황도상 (침실3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 발코니 등)로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 북서측으로 대로1류와, 북동측 및 남측으로 막다른 도로와 각각 접하여 있으며, 북서측 노변에 주출입구가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2005-11-10)(결조고시: 김해시고시제2005-90호), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 참고바랍니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 2026. 07.22.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12188 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 김해시 신문동 527-2 장유2차쌍용예가 207동 4층404호

토지면적: 70.68㎡ (약 21.3평)

토지지분: 70.6783㎡ (약 21.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.72㎡ (약 36.2평)

건물지분: 119.721㎡ (약 36.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 119.72㎡ (약 36.2평)

총면적: 66329.16㎡ (단지 전체 면적)

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 300,000,000원

집합건축물대장상 층수: 15층 중 4층

건축년도: 2008년 7월 24일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경상남도 김해시 신문동에 위치한 장유2차쌍용예가 아파트 단지 내에 소재하고 있습니다.

북서측으로는 '장유중학교'가 위치하고 있으며, 주변은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 도시개발구역 등이 혼재된 지역입니다.

고속국도 주변에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 차량 출입이 자유로우며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

대로1류(폭 35m~40m)와 접하고 있으며, 북서측 노변에 주출입구가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 창원지방법원 2025타경12188호 강제경매개시결정 (갑9) 입니다.

3.2. 등기부현황 요약

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소 이력 등 다수의 등기사항이 확인됩니다.

* 을구 10번: 주택임차권 설정 등기 (권리자: 강용민, 금액: 300,000,000원, 인수 조건)

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, 을구 10번 주택임차권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 임대차 보증금 300,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 인수 조건 문구를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강용민

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 보증금 300,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 소재한 지역은 공동주택 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 도시개발구역이 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 장유중학교 인근 위치

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능

* 교통망: 대로변 위치, 차량 접근성 양호

4.3. 혐오시설 정보

주변을 종합적으로 조사한 결과, 아파트 단지 인근에 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 단지: 장유2차쌍용예가

* 관리사무소 연락처: 055-905-5272

* 주소: 경상남도 김해시 신문동 527-2

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골트러스지붕, 15층 건물

* 해당 호수: 207동 4층 404호

* 내부 구조 (집합건축물대장 등본상): 침실 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 발코니 등

* 기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 옥내소화전, 승강기 설비 등 구비

5.2. 단지 정보

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 526세대

* 주차 대수: 총 183대 (지상 5대, 지하 16대, 전기차 충전기 15대 포함)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강용민의 존재입니다.

* 임대차 보증금 300,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 및 관리 상태 확인이 어려웠으므로, 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 등기부상 여러 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로, 말소기준권리 및 인수되는 권리에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 신문동에 위치한 장유2차쌍용예가 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

단, 3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 투자 가치 산정에 가장 중요한 요소로 작용할 것입니다.

또한, 현장 조사가 불가하여 내부 상태 확인이 어려운 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능: 김해시 신문동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 최근 실거래가 수준: 최근 2026년 6월 실거래가 기준 유사 면적 아파트가 305,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 참고할 수 있습니다. (129.2394㎡ 기준)

* 대단지 아파트: 526세대의 대단지로 관리 및 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원이며, 최근 유사 면적 아파트 매매가가 305,000,000원 (2026년 6월) 수준으로 형성되어 있습니다.

매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이라고 가정하고, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 3억원이 전액 배당되지 않아 매수인이 인수하게 될 경우, 실질적인 취득 비용은 훨씬 높아지므로 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

따라서, 임차인 보증금 변제 여부를 명확히 확인한 후, 현재 시장 상황을 반영하여 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금이 없을 경우 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.