나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12188 [1] 경상남도 김해시 신문동 527-2 장유2차쌍용예가 207동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 신문동 소재 '장유중학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동·유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 도시개발구역 등이 혼재하여 있는 고속국도 주변지대입니다.

교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 제반 차량출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건물 내 4층 404호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 확인치 못하였습니다. 창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로서, 현장조사시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황 등을 확인치 못하였으나, 집합건축물대장등본 건축물현황도상 (침실3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 발코니 등)로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 북서측으로 대로1류와, 북동측 및 남측으로 막다른 도로와 각각 접하여 있으며, 북서측 노변에 주출입구가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2005-11-10)(결조고시: 김해시고시제2005-90호), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인요하오니 경매참여시 참고바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12188 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 김해시 신문동 527-2 장유2차쌍용예가 207동 4층404호

토지면적: 70.68㎡ (약 21.3평)

토지지분: 70.6783㎡ (약 21.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.72㎡ (약 36.2평)

건물지분: 119.721㎡ (약 36.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 119.72㎡ (약 36.2평)

총면적: 66329.16㎡ (단지 전체 면적)

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 300,000,000원

집합건축물대장상 층수: 15층 중 4층

건축년도: 2008년 7월 24일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경상남도 김해시 신문동에 위치한 장유2차쌍용예가 아파트 단지 내에 소재하고 있습니다.

북서측으로는 '장유중학교'가 위치하고 있으며, 주변은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 도시개발구역 등이 혼재된 지역입니다.

고속국도 주변에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 차량 출입이 자유로우며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

대로1류(폭 35m~40m)와 접하고 있으며, 북서측 노변에 주출입구가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 창원지방법원 2025타경12188호 강제경매개시결정 (갑9) 입니다.

3.2. 등기부현황 요약

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소 이력 등 다수의 등기사항이 확인됩니다.

* 을구 10번: 주택임차권 설정 등기 (권리자: 강용민, 금액: 300,000,000원, 인수 조건)

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 19일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, 을구 10번 주택임차권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 임대차 보증금 300,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 인수 조건 문구를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강용민

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 보증금 300,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 소재한 지역은 공동주택 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 도시개발구역이 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 장유중학교 인근 위치

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능

* 교통망: 대로변 위치, 차량 접근성 양호

4.3. 혐오시설 정보

주변을 종합적으로 조사한 결과, 아파트 단지 인근에 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 단지: 장유2차쌍용예가

* 관리사무소 연락처: 055-905-5272

* 주소: 경상남도 김해시 신문동 527-2

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 경량철골트러스지붕, 15층 건물

* 해당 호수: 207동 4층 404호

* 내부 구조 (집합건축물대장 등본상): 침실 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 발코니 등

* 기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 옥내소화전, 승강기 설비 등 구비

5.2. 단지 정보

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 526세대

* 주차 대수: 총 183대 (지상 5대, 지하 16대, 전기차 충전기 15대 포함)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강용민의 존재입니다.

* 임대차 보증금 300,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 및 관리 상태 확인이 어려웠으므로, 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 등기부상 여러 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로, 말소기준권리 및 인수되는 권리에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 신문동에 위치한 장유2차쌍용예가 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

단, 3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 투자 가치 산정에 가장 중요한 요소로 작용할 것입니다.

또한, 현장 조사가 불가하여 내부 상태 확인이 어려운 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능: 김해시 신문동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 최근 실거래가 수준: 최근 2026년 6월 실거래가 기준 유사 면적 아파트가 305,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세 파악에 참고할 수 있습니다. (129.2394㎡ 기준)

* 대단지 아파트: 526세대의 대단지로 관리 및 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 300,000,000원이며, 최근 유사 면적 아파트 매매가가 305,000,000원 (2026년 6월) 수준으로 형성되어 있습니다.

매수인이 인수해야 할 보증금이 0원이라고 가정하고, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 3억원이 전액 배당되지 않아 매수인이 인수하게 될 경우, 실질적인 취득 비용은 훨씬 높아지므로 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

따라서, 임차인 보증금 변제 여부를 명확히 확인한 후, 현재 시장 상황을 반영하여 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금이 없을 경우 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.