나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3125 [1] 대구광역시 서구 비산동 171-8 1동 4층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층 501호 단위세대로서, -외벽: 드라이비트마감, 일부 화강석마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '연립주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측 일부로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-02)(대구대성초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존 지역<문화재보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3125 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 171-8 1동 4층501호

용도: 연립주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 27.06㎡ (약 8.19평)

토지지분: 27.0627㎡

건물면적: 58.95㎡ (약 17.83평)

건물지분: 58.95㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 으OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 주거환경개선지구

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구대성초등학교), 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 서구 비산동에 소재한 "대성초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물 동측 및 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

대성초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

등기부 요약:

말소기준권리: 비산새마을금고 근저당 (2017-08-10, 130,000,000원)

기타 권리:

- 소유권 보존: 김복연 (2017-01-24)

- 소유권 이전: 김정희 (2018-02-14)

- 비산새마을금고 근저당 (2018-02-14, 26,000,000원) - 말소

- 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2025-06-25, 10,512,707원) - 말소

- 으뜸새마을금고 임의경매 (2025-09-23, 76,540,760원) - 말소

등기부 채권 총액: 166,512,707원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 비산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 환경을 보입니다.

근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와의 거리가 있어 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다.

대성초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 일부 있을 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 동향을 살펴보면,

2026년 5월 거래된 영진드림빌(2002년식, 3층, 59.935㎡)은 80,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 거래된 삼정B동(1994년식, 3층, 52.71㎡)은 60,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 낙원빌라A동(1994년식, 2층, 59.73㎡)은 97,000,000원에 거래되었습니다.

본건(58.95㎡, 2003년식, 4층)은 최근 거래된 물건들보다 건축 연도가 신축이고 층수도 높아 비교 우위에 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 대성초등학교가 있어 도보 통학이 가능한 환경입니다.

근린생활시설이 인근에 분포하여 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변이 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하며, 이에 대한 상세 개요가 제공되지 않아 권리 분석에 있어 불확실성이 있습니다. 이로 인한 추가 부담이나 제약이 발생할 수 있습니다.

주거환경개선지구: 해당 지구는 향후 개발 또는 개선 사업의 영향을 받을 수 있으며, 이 과정에서 건축 규제 변경이나 재건축/재개발 관련 계획이 수립될 수 있습니다. 건축 후퇴선 지정 여부 등은 건축 관련 부서에 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도 제한이 존재하여 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 되어 있어, 현 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

건물 노후화: 건축된 지 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 연립주택으로, 대성초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 5층 중 4층에 위치하며, 이용 상태는 연립주택입니다.

등기부상 말소기준 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 감정가(140,000,000원)와 최근 실거래가(최고 97,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 괴리, 또는 본건의 개별적 가치 평가와 시장 평가 간의 차이일 수 있으며, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

주거환경개선지구라는 점은 지역 발전의 잠재력을 내포하지만, 동시에 관리 및 개발 계획에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 임대차 관계 미상은 주의 깊게 확인하고 명도 절차를 준비해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 시장 실거래가 괴리: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가보다 낮은 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 및 고층: 주변 유사 건물 대비 건축 연도가 신축(2003년식)이며 4층에 위치하여 층별, 연식별 가치 상승 요인을 가지고 있습니다.

안정적인 주거 환경: 학교 인근의 주거 지역으로, 학군 수요 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하여 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

토지 건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 취득하므로 소유권 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가가 60,000,000원에서 97,000,000원 수준으로 형성되어 있음을 고려할 때, 시세 반영을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

본건은 2003년식 4층으로, 최근 거래된 1994년식 2층 물건(97,000,000원)보다 건축 연식 및 층수 면에서 우위에 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 최근 최고 실거래가 수준인 97,000,000원을 기준으로 하되, 신축 연식 및 고층의 이점을 고려하여 보수적으로 접근할 때 100,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 법원의 첫 입찰 시작가 및 유찰 현황, 그리고 권리 분석상 미확인된 지상권의 영향을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.