나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4150 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1578-1 장성대림골든빌 102동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성파출소" 북서측 인근에 위치하는 '장성대림골든빌 제102동 제13층 제1301호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시 설, 단독주택, 공원 및 나대지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통 사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

벽식철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물 중 제13층 제1301호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페이트 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 경사지에 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 8미터 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 포항지원 2025타경4150 (1)

1.2. 소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1578-1 장성대림골든빌 102동 13층 1301호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 141,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

* 토지 지분: 32.2249㎡ (약 9.75평)

* 건물 면적: 68.29㎡ (약 20.66평)

* 건물 지분: 68.2875㎡ (약 20.66평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성파출소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 공원 및 나대지 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 좋아 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로1류에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황:

* 임차인: 서석진

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2025-03-17

* 대항력: 있음

* 비고: 임차보증금액이 미상으로 표기되어 있으나, 전입일자 기준 대항력 보유로 주의가 필요함.

* 임차인: 진민정

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-10

* 대항력: 있음

* 비고: 163,000,000원의 보증금과 관련하여 인수 가능성이 있으나, 배당 순위 확인 필요.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리:

* 말소기준권리: 2025-09-23 접수된 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (사건번호 2025타경4150) 등기.

* 주요 권리 내역: 소유권 이전 등기들(손귀목, 김태술, 김긍락), 진민정의 주택임차권 (163,000,000원, 말소: 인수), 주택도시보증공사의 강제경매 (말소).

3.3. 인수 및 소멸 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 11번 주택임차권 (진민정, 보증금 163,000,000원). 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 인수 부담 가능성: 진민정 임차인의 전입일자(2022-06-10) 및 확정일자(2022-05-10)가 말소기준권리(2025-09-23)보다 앞서므로, 경매 배당 절차에서 우선적으로 변제받을 가능성이 높음. 만약 경매 진행 시 매각대금으로 임차보증금 전액이 변제될 경우, 매수인에게 인수되는 부담은 없을 것으로 예상됨. 그러나 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 최종 배당표를 확인해야 함.

* 서석진 임차인의 경우, 대항력은 있으나 보증금 전액이 배당으로 변제될 수 있는지 여부를 확인해야 함.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 장성동은 포항시 북구의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

* 주변에 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등 편의시설이 분포하고 있어 입주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 판단됨.

* 최근 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권의 지속적인 발전 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 장성대림골든빌아파트

* 주소: 경상북도 포항시 북구 장성동 1578-1

* 사용승인일: 1999년 2월 20일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 688세대

* 최고층: 20층 (본건은 13층)

* 전용면적: 68.29㎡ (약 20.66평)

* 분양면적: 약 87.54㎡ (약 26.48평) (총괄표제부 및 표제부 정보 기반 추정)

* 주차대수: 총 805대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

5.2. 주변 편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있음.

* 단지 인근: 장성초등학교, 장량중학교, 포항고등학교 등 교육시설과 장성파출소, 상업지역이 인접하여 생활 편의성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험:

* 대항력 있는 임차인 진민정(보증금 163,000,000원)의 존재로, 경매 진행 시 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 인수해야 할 위험이 있음. (우선 변제권 확보 시 부담 없을 수 있음)

* 대항력 있는 임차인 서석진(보증금 2,000,000원)의 존재도 배당 결과에 따라 잠재적 인수 위험을 내포함.

6.2. 폐문 및 이해관계인 부재: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인할 수 없었으며, 이에 따라 표준적 이용상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태 및 마감재 등과 차이가 있을 수 있음.

6.3. 기타: 포항시 북구 장성동 일대는 주거 지역으로, 인근에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었으나, 최종 입찰 전 현장 확인 및 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 장성동에 위치한 장성대림골든빌 아파트 13층 물건으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 진민정의 존재는 163,000,000원이라는 상당한 금액의 인수 부담 가능성을 내포하고 있어, 권리 분석 및 배당 현황에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 가능성이 높다는 점을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 입지: 포항시 북구 장성동의 주요 아파트 단지로, 꾸준한 수요가 기대되는 지역임.

* 인프라 접근성: 교통, 교육, 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 잠재적 시세 차익: 임차인 문제로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 발생 가능 (단, 권리 관계 명확화 필수).

* 대단지 아파트의 장점: 단지 내 편의시설 및 관리 시스템 이용 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 최근 매매 사례(2026년 4월, 7월)를 종합해 볼 때, 본건과 동일 면적(68.2875㎡)의 아파트 실거래가는 10,000만원에서 13,000만원 수준에서 형성되어 있습니다. 감정가는 14,100만원입니다.

* 권리 분석 기반 고려: 임차인 진민정(보증금 163,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위로, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제될 가능성이 높습니다. 만약 보증금이 전액 변제된다면 매수인 인수 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가 산정: 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 가정 하에, 감정가(14,100만원) 대비 80% 수준을 일반적인 경매 입찰 희망가로 고려하여 산정합니다.

* 예상 입찰가: 약 11,280만원.

* 주의사항: 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 순위 및 배당표 확정 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다. 만약 진민정 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인의 총 인수 비용은 예상 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 되므로, 투자 판단 시 해당 위험을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.