나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4147 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 102동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장흥초등학교"남서측 인근에 위치하는 "장성동롯데아파트 제102동 제4층 제404호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 지상20층건 중 제4층 제404호 단위세대(사용승인일: 2004.03.26)로서 - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 남측 하향 완경사지대에 자체지반은 대체로 등고 평탄하게 조성된 "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 12미터, 남측 및 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4147 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1, 장성동롯데아파트 102동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 148,000,000원

건물면적: 59.99㎡ (약 18.1평)

토지면적: 29.09㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물정보:

아파트명: 롯데낙천대아파트

구조: 철근콘크리트벽식구조 (철근콘크리트경사지붕)

사용승인일: 2004년 03월 26일

총 층수: 20층

해당 층수: 4층

전용면적: 59.99㎡ (약 18.1평)

공급면적 (추정): 81.81㎡ (약 24.7평)

1.1. 입지조건

주위 환경:

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약]

교통 상황:

아파트 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하여 전반적인 교통사정은 보통입니다. [cite: 감정평가서요약]

도로 상태:

본 단지는 서측 폭 약 15미터, 북측 폭 약 12미터, 남측 및 동측 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

토지 이용 현황:

본건 토지는 사다리형에 가까운 형상으로 남측 하향 완경사지에 있으며, 자체 지반은 대체로 등고 평탄하게 조성되어 "아파트 부지"로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

토지 이용 계획:

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2024년 12월 20일 접수된 동대구세무서장의 압류 (등기구분: 갑14)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

임차인 현황:

주요 임차인으로는 최경희 씨가 있으며, 보증금 172,000,000원, 전입일자 2022년 08월 12일, 확정일자 2022년 07월 13일로 대항력이 있습니다. [cite: 제공 정보]

임차인 최경희 씨의 보증금은 172,000,000원이며, 배당 신고일자는 2024년 08월 16일입니다. [cite: 제공 정보]

집합건물 등기부상 을구 17번 순위로 최경희 씨의 주택임차권이 등기되어 있으며, 금액은 172,000,000원이고 말소 예정은 '인수'로 기재되어 있습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

물건명세서상, 본건 매각으로 인해 을구 순위 17번 임차권등기(임차보증금 172,000,000원)는 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

권리분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

주위 환경:

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

편의시설:

아파트 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. [cite: 아파트 정보]

건축물대장상 총괄표제부에 따르면, 아파트 단지에는 총 820세대가 거주하고 있습니다. [cite: 건축물표제부 요약 - 총괄표제부]

주변 시설:

장흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

최근 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Google Search Results]

1.4. 생활정보

단지 정보:

아파트명은 롯데낙천대아파트로, 총 9개동, 최고 20층 규모의 단지이며, 총 820세대가 거주하고 있습니다. [cite: 아파트 정보, 건축물표제부 요약 - 총괄표제부]

총 주차 대수는 903대 (세대당 1.1대)이며, 지하 주차대수는 668대, 지상 주차대수는 235대입니다. [cite: 건축물표제부 요약 - 총괄표제부]

난방 방식은 개별난방, 도시가스입니다. [cite: 아파트 정보]

주변 편의시설로는 선린병원, 포항농협하나로마트 등이 있습니다.

단지 내 또는 근처에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 위치합니다. [cite: 아파트 정보]

교통 접근성:

인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 단지 서측, 북측, 남측, 동측으로 폭 10~15미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. [cite: 감정평가서요약]

교육 환경:

장흥초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약, 11]

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험:

가장 큰 리스크는 최경희 임차인의 보증금 172,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

비록 권리분석 요약에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 명시적인 인수 조항으로 인해 해당 위험을 반드시 고려해야 합니다.

건물 노후화:

2004년에 준공되어 약 20년이 경과한 아파트로, 향후 리모델링 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가 격차:

동일 면적(59.99㎡)의 최근 매매 사례가 감정가(148,000,000원)보다 낮은 130,000,000원에 거래된 점은 시세 변동에 대한 주의를 요합니다. [cite: JSON 1]

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 북구 장성동 소재 롯데낙천대아파트 102동 4층 404호로, 감정가는 1억 4,800만원입니다.

아파트의 전용면적은 59.99㎡이며, 2004년에 건축된 아파트입니다.

가장 중요한 권리상 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인 최경희 씨의 보증금 172,000,000원으로, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

최근 동일 면적의 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점과 임차인 인수 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 장점:

포항시 북구 장성동이라는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

장흥초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

롯데낙천대 아파트는 820세대 규모의 단지로, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 투자 시에는 임차인 인수금액을 감안한 총 지출 비용 대비 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매 사례 중 동일 면적(59.99㎡)은 2026년 4월 8일 130,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON 1]

감정가는 148,000,000원이나, 위 매매 사례 및 권리상의 인수 위험을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 보증금(172,000,000원) 전액을 인수한다고 가정할 경우, 해당 물건의 총 지출 비용은 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 낙찰을 받기 위한 입찰가를 산정하자면, 해당 물건의 순수한 부동산 가치에 기반해야 합니다.

최근 실거래가(130,000,000원)와 감정가(148,000,000원)를 참고하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 인수 금액을 제외하고 산정한 부동산 가치 기준이며, 실제 낙찰 후 임차인의 보증금을 전액 또는 일부 인수해야 할 경우 총 지출 비용은 크게 달라질 수 있음을 반드시 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.