나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11433 [1] 경상북도 구미시 옥계동 935 구미옥계이-편한세상 109동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분소유건물은 경상북도 구미시 옥계동 소재 ‘해머루초등학교’ 동측 인근에 위치하는 ‘구미옥계이-편한세상’ 제109동 제6층 제601호 아파트 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 아파트 중 제6층 제601호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2008.11.04. - 외벽 : 콘크리트위 몰탈, 석재 치장 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 '아파트' 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유건물은 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 남측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형 이며, '아파트'부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 북동측 폭 15m 인도가 있는 3차로 아스팔트포장도로, 남서측 폭 20m 인도가 있는 4차로 아스팔트포장도로인 진입도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 제3종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-06)(해마루중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-06)(해마루중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(구미국가4단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11433 (1)

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 935 구미옥계이-편한세상 109동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 금183,000,000원

토지면적: 36.63㎡ (약 11.08평)

건물면적: 73.25㎡ (약 22.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대경새마을금고

사용승인일: 2008년 11월 04일

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 옥계동에 소재한 ‘해머루초등학교’ 동측 인근에 위치한 ‘구미옥계이-편한세상’ 아파트입니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공장 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 인근 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 토지는 북동측으로 폭 15m의 3차로 도로, 남서측으로 폭 20m의 4차로 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 세장형이며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 중로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국가산업단지(구미국가4단지) 등의 도시계획 및 규제 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2024년 05월 09일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을19)입니다.

등기부채권 총액은 금229,951,604원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 옥계동 일대는 대규모 주거단지와 함께 구미국가4단지 등 산업단지가 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활 편의성이 높습니다.

국가산업단지와 연계된 직주근접 수요층의 유입이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 동측에 해머루초등학교가 위치하며, 해마루중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 복리시설이 마련되어 있습니다. 또한, 단지 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 총 793세대 대단지로, 2008년 11월 4일에 사용승인된 아파트로, 철근콘크리트 구조에 최고 24층, 최저 2층으로 건설되었습니다.

주차: 총 1140대의 주차가 가능하며, 이 중 1116대는 지하 기계식, 24대는 지상 기계식으로 운영됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 정보 불확실성: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원이더라도 대항력 등 추가 확인 필수)

국가산업단지 인접: 구미국가4단지와 가까워 직주근접 이점은 있으나, 공단 지역 특성상 소음, 분진, 환경 문제 등이 발생할 수 있습니다. 주변 혐오시설 검색 결과, 특별히 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

도시계획 및 제한사항: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 국가산업단지 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 옥계동의 대단지 아파트로서, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 낙찰로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성은 높다고 판단됩니다.

다만, 임차인 정보 미상이라는 잠재적 리스크는 명도 과정에서 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다.

감정가는 금183,000,000원이며, 최근 시세 및 물건 가치를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

구미국가4단지 배후 수요: 산업단지 직장인 등 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

대단지 아파트의 안정성: 793세대 대단지의 관리 효율성 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

미래 가치: 구미 지역 개발 계획 및 산업단지 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 분석을 통한 합리적인 투자 기회: 현재 시세 대비 합리적인 가격에 매수할 경우 시세 차익 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 73.25㎡ (약 22평)에 해당합니다.

최근 (2026년 7월) 동일 단지 내 103.0598㎡ (약 31평) 매매가는 금23,300,000원 ~ 금23,850,000원 선으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 73.25㎡ (약 22평)의 시세를 추정하면, 대략 금16,500,000원 ~ 금16,900,000원 범위로 예상됩니다.

현재 감정가는 금183,000,000원입니다.

임차인 정보 미상 등 리스크 요인을 고려하고, 보수적인 접근을 위해 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

권리 인수 부담이 없고, 대단지 아파트의 장점을 고려할 때, 금165,000,000원 ~ 금175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.