나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11450 [1] 경상북도 구미시 진평동 322-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "구미강동교회" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 의 다가구주택, 단독주택 및 관련 소규모 상가 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 동향 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있으며 주거용 건부 지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 각각 접하며 등고 차이로 인하여 동측 도로로 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20(모든축종제한 지역)(환경관리과문의))입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가)철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물로서 외 벽 : 외장용석재, 타일 등 마감 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

1 ~ 3층 : 다가구주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 다가구주택. 옥탑및발코니 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11450 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 진평동 322-7

건축물대장상 주소: 경상북도 구미시 진평길 51 (진평동)

용도: 다가구주택

감정가: 578,436,360원

1.3. 면적 정보

토지면적: 291.00㎡ (약 87.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 415.91㎡ (약 125.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 이용상태: 사다리형의 토지로서 자체 지반 평탄하게 조성되어 있으며 주거용 건부지로 이용중입니다.

건물 이용상태: 1~3층 다가구주택으로 이용중이며, 옥탑 및 발코니 포함입니다.

1.4. 특이사항

중복사건, 일괄매각. 다가구주택. 옥탑 및 발코니 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "구미강동교회" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동일한 유형의 다가구주택, 단독주택 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 주거 및 근린 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로는 폭 약 10m, 서측으로는 폭 약 3m의 포장도로와 접해 있으며, 주로 동측 도로를 통해 주 진출입이 이루어집니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다 (2024-11-20 기준, 모든 축종 제한 지역).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 북삼농업협동조합의 근저당권입니다.

접수일자: 2020-03-27

권리종류: 근저당권

채권최고액: 240,000,000원

등기부채권 총액 (토지): 240,000,000원

등기부채권 총액 (건물): 414,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 2,000,000원, 월세 300,000원. 전입 2022-12-13, 확정 2025-10-02, 배당 2025-11-27. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 월세 0원. 전입 2020-09-18. 대항력 없음.

* 류 : 보증금 0원, 월세 0원. 전입 2025-07-03. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 15,000,000원, 월세 220,000원. 전입 2020-07-13, 확정 2020-07-13, 배당 2025-10-10. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 월세 0원. 전입 2024-02-27. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 월세 300,000원. 전입 2024-04-25, 확정 2024-11-21, 배당 2025-03-11. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 60,000,000원, 월세 0원. 전입 2020-08-28, 확정 2020-08-28, 배당 2024-07-15. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권, 말소)

* 한국승강기안전공단: 보증금 34,000,000원, 월세 0원. 배당 2025-11-25. 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권설정, 말소)

* 한국토지주택공사: 보증금 50,000,000원, 월세 50,000원. 전입 2020-09-18, 확정 2020-09-21, 배당 2025-12-23. 대항력 없음.

* 황 : 보증금 60,000,000원, 월세 0원. 전입 2020-08-27, 확정 2020-07-27, 배당 2025-10-02. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권, 말소)

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 진평동 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 소규모 점포 및 근린 상가들이 혼재되어 있습니다. 또한, "진평동 먹자골목" 인근으로 다양한 식당과 편의시설이 분포하고 있어, 거주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

주로 주거용 건물과 함께 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 상업 시설들이 발달해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소상공인 상권이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 편의점, 카페, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 입점해 있어 거주자들의 생활 만족도를 높일 수 있습니다. (예: "구미강동교회" 남측 인근).

5.2. 교육 환경

인근에 진평중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 이용 시 주변 도로망을 통해 시내 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건은 "중복사건"으로 표기되어 있으며, 관련하여 추가적인 경매 절차(예: 2026타경10009)가 존재하거나, 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 등기부등본 및 법원 공고를 재확인하여 정확한 진행 상황을 파악해야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

대부분의 임차인이 대항력이 없으나, 일부 임차인의 경우 임대 관계에 대한 세부 정보(보증금, 차임)가 미상인 경우도 있습니다. (다만, 본 건에서는 명시된 임차인 정보는 모두 확인 가능하며 인수 보증금은 0원입니다.)

6.3. 건물 상태

다가구주택으로, 건축 연도 및 내부 시설의 노후 정도에 따라 수리 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 다가구주택으로, 주거 및 소규모 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 입지적으로는 차량 접근성이 양호하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 중복 사건으로 표기된 점은 향후 경매 진행 및 소유권 이전 과정에서 복잡성이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 모든 권리가 소멸되어 명확한 소유권 취득 가능.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 투자금 회수 용이.

* 다가구주택으로 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 578,436,360원입니다.

최근 시장 동향, 물건의 현 상태, 추가적인 리스크 요인(중복 사건 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.