나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11460 [1] 경상북도 구미시 남통동 312-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 남통동 소재 "금오산상가시설지구" 내에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

동하향의 완만한 경사지를 평탄하게 정지한 사다리형의 토지로서 "상업용(숙박시설) 건부 지"로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 8미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 역 사문화환경보존지역(1구역(채미정)), 도립공원(금오산도립공원), 공원마을지구(공원집단시 설지구)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트조 슬래브지붕(박공형 아스팔트싱글지붕) 3층건으로서, 외벽: 치장벽돌붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창임.

이용상태

숙박시설로 이용중임. 지하층: 주차장, 객실, 보일러실 등 1층~3층: 객실 등

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11460 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 왜OOO

* 소재지: 경상북도 구미시 남통동 312-2 (신주소: 경상북도 구미시 금오산상가길 35-9)

* 토지 면적: 857.00㎡ (약 259.14평)

* 건물 면적: 1346.40㎡ (약 407.24평) (연면적 기준)

* 제시외 건물 면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

* 용도: 숙박시설 (여관)

* 감정가: 2,550,219,330원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

2. 입지조건

* 지역 환경

본건은 경상북도 구미시 남통동 소재 "금오산상가시설지구" 내에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 접근성

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 대중교통시설 이용도 편리하여 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 북동측으로 폭 약 8미터, 북서측 및 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 현황

본 토지는 동하향의 완만한 경사지를 평탄하게 정지한 사다리형으로서 "상업용(숙박시설) 건부지"로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(1구역), 도립공원(금오산도립공원), 공원마을지구(공원집단시설지구)에 해당하여 향후 건축 행위나 개발 시 각종 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 왜관신용협동조합의 근저당권(금 2,040,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 전세권설정 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리는 없습니다.

토지 등기부 채권 총액: 2,138,621,479원

건물 등기부 채권 총액: 2,288,621,479원

* 임차인 현황

* 임차인: 전지호 (전 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2025년 6월 12일

* 배당신고일자: 2025년 11월 3일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 전지호는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 건물 등기부 상 전세권 설정(150,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 처리되어 있어 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 업종 특성

본건은 숙박시설(여관)로 이용되어 왔으며, 금오산상가시설지구 내에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 지역 상권의 특성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 잠재적 수요

금오산도립공원과 인접한 지리적 이점을 바탕으로 관광객 및 등산객 수요를 일부 기대할 수 있습니다. 지역 내 숙박시설 수요와 경쟁 환경에 대한 심층 분석이 필요합니다.

* 개발 가능성

금오산 주변의 관광 개발 계획이나 지역 경제 활성화 정책 등이 있다면 본건 가치에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

구미시 시내와 인접하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

주변 교육시설 현황에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 환경

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무 및 환경에 대한 판단은 현장 방문을 통한 상세한 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적/행정적 제한

본건이 자연환경보전지역, 역사문화환경보존지역, 도립공원, 공원마을지구 등에 속해 있어 향후 건축 행위, 증개축, 용도 변경 등에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관련

임차인 전지호는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 감정평가서상 '임대관계 미상'인 부분이 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 건물 노후화 및 유지보수

1996년 사용승인된 건물로서, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 합니다. (등기부 채권 총액 약 22.88억원 vs 감정가 약 25.50억원)

7. 종합 의견

본 물건은 금오산 도립공원 인근에 위치한 숙박시설로, 지역의 특성과 잠재적 관광 수요를 고려할 때 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 다만, 각종 공원 및 보전지역 규제로 인한 개발 제한, 건물 노후화 가능성, 임대차 관련 확인 필요성 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 금오산 도립공원 및 관광지와 인접하여 관광객 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되어 있어 명도 및 활용 면에서 유리합니다.

* 안정적인 숙박 시설 운영이 가능하다면 지속적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(2,550,219,330원)를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 건물 상태, 향후 운영 계획, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 면밀히 점검하고, 주변 숙박시설 시세 및 운영 현황을 조사하며, 명도 예상 비용 등을 구체적으로 산출하는 과정이 선행되어야 합니다. 초기 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 철저한 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.