나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9376 [1] 대구광역시 동구 신천동 630 신천주공2아파트 201동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동소재 "신천역" 남서측 인근에 위치하며 부근일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근으로 시내버스승강장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상20층 건 내 제15층 제1502호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

도시가스보일러에의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설 비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복4차선 및 왕복2차선도로, 동측으로 폭 약10미터 내외의 도로 와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 근린상업지역 , 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 시가지경관지구(중심) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선 을위환임시조치법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9376 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 630 신천주공2아파트 201동 15층 1502호

용도: 아파트

감정가: 267,000,000원

토지 면적: 38.30㎡ (약 11.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크

특이사항: 주거환경개선지구, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "신천역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 본건 남서측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 도로, 동측으로는 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 8월 29일 접수된 대구은행의 근저당권입니다. [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

매각으로 인해 인수되지 않는 권리는 다음과 같습니다:

* 소유권보존 (대한주택공사, 1998-11-06)

* 소유권이전 (진두리, 1999-11-03)

* 근저당권 (대구은행, 2017-08-29, 말소기준권리)

* 근저당권 (대구은행, 2023-01-31, 말소)

* 가압류 (삼성카드, 2025-01-20, 말소)

* 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2025-09-23, 말소)

모든 등기된 권리는 말소될 예정이며, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. [cite:REGISTRATION_SUMMARY, PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

임차인 현황:

* 임대 관계는 미상입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 인수 보증금 합계: 0원입니다. [cite:TENANT_STATUS]

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다. 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되므로, 계약 관계를 철저히 조사해야 합니다.

권리분석 요약:

* 총 채권액: 287,018,997원 [cite:REGISTRATION_SUMMARY]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등록된 지상권은 없습니다.) [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

4. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 동구 신천동은 신천역을 중심으로 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 인근에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. [cite:APARTMENT_INFO] 또한, 인근에 대구신천초등학교, 청구중학교, 청구고등학교 등이 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. [cite:RICHGO_SUMMARY]

5. 생활정보

아파트명: 신천2주공아파트

주소: 대구광역시 동구 신천동 630

건축물 사용승인일: 1998년 9월 8일

해당 동 정보: 201동 15층 1502호

단지 정보: 총 7개 동, 609세대 규모입니다. [cite:APARTMENT_INFO, NAMU_WIKI]

주차: 총 77대 (지상 4대, 지하 11대) 주차 가능합니다. [cite:APARTMENT_INFO]

최고층: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다. [cite:APARTMENT_INFO]

6. 잠재적 리스크

주거환경개선지구 및 유동화물건으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획이나 매각 조건 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite:PROPERTY_BASIC_INFO]

건물 준공 연도가 1998년으로, 약 28년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. [cite:APARTMENT_INFO]

주변 지역에서 부정적인 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. [cite:GOOGLE_SEARCH] 그러나 과거 2007년 신천주공아파트 1단지에서 정화조 폭발 사고가 발생한 사례가 있으나, 이는 단지 내 특정 구역의 문제였으며 현재 시설과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다. [cite:YOUNGNAMILBO_SEPTIC]

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구의 주요 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY] 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 결과, 감정가와 유사한 수준의 시장 가치를 형성하고 있는 것으로 보입니다. [cite:RICHGO_SUMMARY, DISCO_SUMMARY] 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. [cite:REGISTRATION_SUMMARY] 다만, 주거환경개선지구 지정 및 건물 노후화 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. [cite:PROPERTY_BASIC_INFO, APARTMENT_INFO]

8. 투자 포인트

우수한 입지: 신천역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

잠재적 가치: 주거환경개선지구 지정에 따른 향후 도시 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

시세 반영: 감정가가 최근 실거래가 및 시장 시세와 부합하는 경향을 보입니다. [cite:RICHGO_SUMMARY, DISCO_SUMMARY]

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 49.84㎡, 15.07평)의 거래가는 155,000,000원에서 158,000,000원 수준으로 파악되었습니다. [cite:SALES_JSON_1, SALES_JSON_2] 본건의 건물 면적 84.91㎡ (약 25.68평)와 비교할 때, 이는 더 큰 면적에 해당합니다. 유사한 면적의 아파트들의 평당 단가(약 10,384,500원/평)를 적용하여 산출한 본건의 시장 가치는 약 265,964,000원 수준입니다. [cite:SALES_JSON_1, SALES_JSON_2, RICHGO_SUMMARY] 이는 감정가 267,000,000원과 유사한 수준입니다.

종합적인 시장 상황, 건물 노후도, 그리고 주거환경개선지구라는 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다. 하지만 경쟁 낙찰자의 의지에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 255,000,000원에서 265,000,000원 사이로 제안합니다.

따라서, 약 260,000,000원을 목표 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.