나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9364 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리에 소재하는 "석적고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남서측으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 세로장방형 토지로서, "주거용건부지" 임.

인접 도로상태

남서측으로 약7-8m 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_ 전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 후면 "건물감정평가요항표" 참조 바람. (2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 (일반건축물대장상 사용승인일자: 2015.02.06.) 외벽: 석재 타일 붙임, 드라이비트 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재, 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

2-가: 다가구주택

설비내역

2-가: 급배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 건물등기사항전부증명서상 "주택임차권(임차보증금 금70,000,000원(301호 )금110,000,000원(201호)"이 등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9364 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10

신주소(건축물대장상): 경상북도 칠곡군 동중리10길 26-9

용도: 다가구주택

감정가: 857,150,000원

토지 면적: 336.80㎡ (약 101.88평)

건물 면적: 610.83㎡ (약 184.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2015년 02월 06일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

주위환경: 본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리에 소재하는 "석적고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

토지형태: 남서측으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 세로장방형 토지로서, "주거용건부지"임.

인접 도로상태: 남서측으로 약 7-8m 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역).

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-10번지(신주소: 동중리10길 26-9)에 소재하며, "석적고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있음.

* 주변환경: 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 인근에 이글산업단지, 석적산업단지 등이 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역임.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 본건까지 약 7-8m 포장도로가 접해 있음. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지: 남서측으로 완경사 지대에 속하는 세로장방형 토지로, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있으며, "주거용건부지"로 이용 중임.

* 토지이용규제: 도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있고, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을1 근저당(인동새마을금고, 2015.01.19, 420,000,000원)이 말소기준권리이며, 건물 등기부상 을1 근저당(인동새마을금고, 2015.02.16, 420,000,000원)이 말소기준권리임. 해당 권리들은 매각으로 소멸 예정임.

* 진행 경매: 본 건은 대구지방법원 2025타경9364호 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 서울보증보험주식회사(자료상 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)임.

* 등기부 현황:

* 토지: 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기가 다수 존재함. 말소기준권리인 근저당권 외에 갑13 강제경매(서울보증보험주식회사), 갑14 임의경매(구미강동새마을금고) 등기가 있으나, 이들 또한 말소 처리된 것으로 기재되어 있음.

* 건물: 소유권 보존 등기 후 말소기준권리인 근저당권이 등기되었으나 말소됨. 한국토지주택공사의 주택임차권 등기 2건이 말소 처리되었으며, 갑13 강제경매, 갑14 임의경매 등기도 말소된 것으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 김관후: 보증금 38,000,000원, 차임 없음. 전입 2017.12.04, 확정 2017.12.04, 배당신고 2025.11.13. 대항력 없음.

* 이현배: 보증금 0원, 차임 없음. 전입 2024.10.10. 대항력 없음.

* 정원호: 보증금 17,000,000원, 차임 없음. 전입 2017.02.06, 배당신고 2025.12.02. 대항력 없음.

* 최현주: 보증금 15,000,000원, 차임 없음. 전입 2025.05.08, 배당신고 2025.12.02. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (301호): 보증금 70,000,000원, 차임 50,000원. 전입 2021.12.31, 확정 2021.12.23, 배당신고 2024.06.18. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (201호): 보증금 110,000,000원, 차임 없음. 전입 2023.01.04, 확정 2022.12.19, 배당신고 2024.06.18. 대항력 없음.

* 지주택공사(301호)한국토지주택: 보증금 55,000,000원, 차임 없음. 전입 2017.10.23, 확정 2017.10.20, 배당신고 2025.12.01. 대항력 없음.

* 공사(입주자501호김윤선): 보증금 0원, 차임 없음. 전입 일자, 확정 일자, 배당 신고 일자 미상. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원. (제시된 자료 기준)

* 주의사항: 임차인 중 이현배님은 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있고, 공사(입주자501호김윤선)님은 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 모두 미상인 점은 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 석적읍 중리 일대는 인근 산업단지(이글산업단지, 석적산업단지 등)의 배후 주거 지역으로서, 다가구주택 및 근린생활시설이 발달해 있음. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 편의시설: 주변에 다수의 편의점, 마트, 식당, 은행 등 근린생활시설이 분포하여 주민 생활 편의성이 높음.

* 교통 환경: 제반 교통 사정이 보통 수준으로, 주요 도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 비교적 편리함.

* 경쟁 분석: 유사한 다가구주택들이 다수 존재할 수 있으나, 건물의 신축 연도(2015년) 및 관리 상태에 따라 경쟁력을 가질 수 있음.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변으로 특정 혐오 시설(유해 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 없으나, 인근 산업단지의 규모를 고려할 때 일부 공업 지역의 환경적 특성이 있을 수 있음. 다만, 가축사육제한구역 외 직접적인 규제 사항은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 석적고등학교가 위치하며, 석적초등학교, 석적중학교 등도 가까이 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설: 도보 거리에 편의점, 소규모 마트, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 다가구주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보임.

* 의료: 인근 지역에 의원급 의료기관 및 보건소가 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복 사건으로, 경매 절차 진행 과정이나 명도 시 예상치 못한 복잡성이 발생하거나 지연될 가능성이 있음.

* 임차인 명도: 다수의 임차인이 거주 중이며, 비록 대부분 대항력은 없으나 명도 과정에서 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있음.

* 미확인 임차인 정보: 보증금/차임 액수가 미상인 임차인(이현배, 공사(입주자501호김윤선))이 존재하며, 이들에 대한 정확한 권리 관계 및 보증금/차임 액수 확인, 그리고 명도 절차 진행에 주의가 필요함.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍에 위치한 다가구주택으로, 2015년 신축되어 건물의 연식이 비교적 짧고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨. 석적고등학교 인근에 위치하며, 주변에 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의성과 임대 수요 확보에 유리한 입지임. 그러나 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성, 다수의 임차인으로 인한 명도 부담, 그리고 일부 임차인의 보증금 및 거주 정보의 불확실성은 주요 리스크 요인임. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금 부담은 없으나, 정확한 배당 여부와 명도 절차는 면밀히 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 활용 가치가 높음.

* 안정적인 임대 수요: 인근 산업단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하며, 추후 자산 가치 상승 시 시너지 효과를 기대할 수 있음.

* 우수한 입지 조건: 학교, 상업시설, 도로 접근성이 양호하여 주거 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 857,150,000원임.

제시된 자료에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됨.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 실질적인 상태, 명도 난이도, 경매 시장 상황, 그리고 투자 목적(실거주/임대 수익/시세 차익) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

본 물건의 투자 가치는 감정가 수준인 약 8억 5천만원 내외에서 시작할 수 있을 것으로 예상되나, 정확한 입찰가 산정은 현장 조사를 통해 권리 관계를 재확인하고, 임차인과의 협상 가능성, 시장 가치 변동 등을 면밀히 분석한 후 수립하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.