나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9336 [1] 대구광역시 동구 신암동 194-1 신암건영캐스빌 104동 4층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재"동대구초등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지와 각종 근린생활시설, 일반주택 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로 및 지하철역 등의 교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 4층 505호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 4필 일단지로 조성된 장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복 3~4차선 규모, 서남측과 북동측으로 왕복 2차선 규모, 남측으로 폭 약 5~6m 정도의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만(2023-08-31)(국지도로)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-09-23)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(꿈꽃유치원), 상대보호구역(사과나무유치원),비행 안전제6구역(전술). 기호(2): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만(2023-08-31)(국지도로)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-09-23)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(사과나무유치원),절대보호구역, 비행안전제6구역 (전술). 기호(3): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(사과나무유치원),비행안전제6구역(전술). 기호(4): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만(2023-08-31)(국지도로)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(2021-09-23)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역 (사과나무유치원),비행안전제6구역(전술).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대내역은 미상입니다. 2)기타사항 : 본건 아파트의 내부구조(설비) 등은 거주인의 부재로 평가자료 등의 관련자료 와 외부관찰 및 탐문 등에 의거 본 단지내 동류형 아파트의 일반적인 상태를 상정하였으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9336 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신암동 194-1 신암건영캐스빌 104동 4층 505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 토지 면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

* 토지 지분: 53.43㎡ (약 16.16평)

* 건물 면적: 127.85㎡ (약 38.67평)

* 건물 지분: 127.85㎡ (약 38.67평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 개요

* 아파트명: 신암건영캐스빌

* 준공 연도: 2005년 11월

* 총 동수: 11개 동

* 총 세대수: 748 세대

* 최고 층수: 15층

* 해당 호수: 104동 4층 505호

* 주차 대수: 총 867대

* 전용면적: (최근 매매 실거래 자료 기준, 유사 면적은 58.61㎡ ~ 83.718㎡)

* 분양면적 (등록 면적): 127.85㎡ (약 38.67평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 동구 신암동에 소재하며, "동대구초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 일반 주택 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 지하철역 등 교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건 단지는 북서측으로 왕복 3~4차선, 서남측 및 북동측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 5~6m 규모의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 국지도로, 중로 등 다양한 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역, 꿈꽃유치원 및 사과나무유치원 관련 상대 보호 구역, 비행안전 제6구역(전술) 등의 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2006년 1월 24일 접수된 국민은행 근저당(173,600,000원)입니다.

* 이후 등기된 모든 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 1,433,291,218원입니다.

* 물건명세서 작성일(2026년 6월 1일) 기준으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황 정보는 미상이나, 보증금 합계가 0원이므로 인수할 임차 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 학군

* 동대구초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 꿈꽃유치원, 사과나무유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 전반적인 주거 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

* 본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다.

* 내벽은 벽지, 일부 타일 마감이며, 바닥재 및 창호(샷시) 등이 설치되어 있습니다.

* 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 소화전, 난방, 도시가스 공급 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

* 제공된 정보상 특이사항이나 특수 물건 정보는 확인되지 않았습니다.

6.2. 공부와의 차이

* 건축물대장 등 공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.3. 거주자 부재로 인한 확인 필요 사항

* 거주자의 부재로 인해 내부 구조 및 설비 상태가 평가자료, 유사 단지 일반 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 비행안전구역, 가축 사육 제한 구역, 각종 보호 구역 등이 설정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 동구 신암동 소재 신암건영캐스빌 아파트 104동 4층 505호로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 인수할 권리 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 동대구초등학교 인근에 위치하며, 단지 주변으로 편의시설 및 교통 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 다만, 거주자 부재로 인한 내부 상태 확인의 필요성과 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 적정 가치를 파악할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안전한 권리 낙찰

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 명확한 권리 분석 하에 안심하고 입찰에 참여할 수 있습니다.

8.2. 우수한 입지 조건

* 초등학교 인접, 다양한 생활 편의시설 및 교통망 확보 등 주거 만족도가 높은 입지에 위치하고 있습니다.

8.3. 시세 차익 기대

* 최근 매매 사례를 분석했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 신암건영캐스빌 아파트의 거래가액은 2026년 3월~4월 기준으로 다음과 같습니다.

* 73.322㎡ (약 22.18평), 4층: 225,000,000원

* 83.718㎡ (약 25.32평), 3층: 293,000,000원

* 58.61㎡ (약 17.73평), 10층: 170,000,000원

* 본건의 감정가는 314,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 최고가(293,000,000원)보다 높은 수준입니다.

* 제공된 '건물 면적 127.85㎡ (약 38.67평)'은 전용면적이 아닌, 분양면적 또는 등록된 전체 면적일 가능성이 높습니다. 실제 전용면적은 최근 거래된 58.61㎡ ~ 83.718㎡ (약 17.73평 ~ 25.32평)와 유사할 것으로 추정됩니다.

* 만약 본건의 실제 전용면적이 70~80㎡대라면, 최근 실거래가 최고가 수준인 293,000,000원 내외의 시세를 적용해 볼 수 있습니다.

* 하지만 본 건은 4층이며, 층수와 동별 선호도에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 314,000,000원

* 최근 실거래가 최고가 (83.718㎡, 3층): 293,000,000원

* 최근 실거래가 최저가 (58.61㎡, 10층): 170,000,000원

* 최근 실거래가 평균 (3건): 약 229,333,333원

* 본건의 경우, 127.85㎡ (약 38.67평)이 분양면적이라고 가정할 때, 실제 전용면적은 이보다 작을 것으로 보입니다. 최근 거래된 73.322㎡ (약 22.18평)의 225,000,000원 시세를 참고하되, 4층이라는 점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 입찰 참여 시 220,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적인 접근을 통해 안정적인 수익 확보를 원하신다면 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 경쟁 입찰자의 수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 방문을 통한 정확한 물건 조사 및 추가적인 시세 분석을 진행하시기 바랍니다.

* 제공된 정보 내에서는 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.