나이스옥션 법원경매 서산 2025타경837 [1] 충청남도 서산시 동문동 284-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 소재 서산시청 남동측 근거리, 서산초등학교 동측 인근, 서산공용 버스터미널 남서측 인근에 위치하며, 부근은 전통시장, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 남동측 근거리에 국도 29호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

지체지반 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 단독주택 부지이며, 서측 일부는 현황 도로, 남측 일부는 인접 건물이 점유하고 있는 것으로 보이나 이는 측량이 필요한 것으로 판단됨.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 서측으로 본건 일부를 포함하여 1-2미터 정도의 현황 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

후면 "건물 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

기호(2-4) 토지의 서측 일부는 현황 도로, 기호(2)의 남측 일부는 타인 점유 상태인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)은 1979년 4월 사용승인된 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서 외벽 : 타일 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

창고 및 변소 등이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록상 기호(2) 토지 단일 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황 기호(2-4) 3필지상에 소재하는 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(㉠창고, ㉡변소) 매각에 포함.
-목록(2) 남측 일부는 인접 건물 일부가 점유 중인 것으로 보임.
-지적도상 맹지이나 인접 골목길을 이용하여 접근 가능.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경837 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 284-14

용도: 단독주택

감정가: 178,587,120원

토지면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

건물면적: 62.56㎡ (약 18.92평)

토지/건물: 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서산수산업협동조합 (추정)

건축년도: 1979년 4월 사용승인

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청남도 서산시 소재 서산시청 남동측 근거리, 서산초등학교 동측 인근, 서산공용 버스터미널 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 전통시장, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통: 본건 남동측 근거리에 국도 29호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통시됨.

도로 접근성: 지적도상 맹지이나, 서측으로 본건 일부를 포함하여 1~2미터 정도의 현황 도로를 통하여 접근 가능함. 인접 골목길을 이용하여 접근 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 10월 16일자 서산수산업협동조합 근저당권 (을3)

매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 을4 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 임의경매, 갑11 압류, 갑12 압류. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 보이나, 현장 조사를 통해 재확인 필요.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

지역 특성: 전통시장, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역으로, 서산시의 중심상업 및 주거 지역에 해당함.

교통 편의성: 국도 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

유사 물건 시세 (JSON 분석):

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 최근 매매 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

2026년 7월 거래 사례 (다세대 주택):

- 7,000만원 (전용 31.71㎡, 2015년식)

- 3,900만원 (전용 37.23㎡, 2003년식)

- 2,800만원 (전용 43.06㎡, 2001년식)

상기 다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 가치를 직접 반영하지 못함. 본건은 180㎡의 토지 면적을 보유하고 있어, 토지 가치 비중이 높을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주요 시설 접근성: 서산시청, 서산초등학교, 서산공용 버스터미널 등이 인근에 위치하여 행정, 교육, 교통 이용이 매우 편리함.

편의 시설: 전통시장 및 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활 편의성이 우수함.

주변 환경: 서산시청이 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 생활권임.

혐오시설: 주변 검색 결과, 서산 소각장이 체험형 관광 시설로 재단장될 예정이라는 정보가 있으나, 본 물건과의 직접적인 거리나 영향은 현장 확인이 필요함. 현재로서는 특별히 혐오할 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이므로, 현황 도로 이용에 대한 법적 안정성 및 통행권 확보 여부를 추가적으로 확인해야 함.

인접 건물과의 점유 문제: 토지 일부가 인접 건물에 점유된 것으로 보이며, 이는 측량 및 경계 확정을 통해 해결해야 할 문제임.

건물 노후도: 1979년 건축물로 상당히 노후되어 있어, 유지보수 또는 재건축 비용 발생 가능성이 높음.

토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서산시 중심부에 위치하여 행정, 상업, 교육, 교통 등 다방면의 접근성이 우수한 단독주택임.

그러나 지적도상 맹지, 인접 건물과의 경계 문제, 상당한 건물 노후도 등은 명확한 리스크 요인으로, 투자 시 면밀한 검토가 필요함.

토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물(창고, 변소) 포함 매각으로, 별도 인수 부담은 적은 편임.

주변 '다세대' 주택의 시세 정보는 제한적이므로, 본건 단독주택의 가치는 주로 토지 가치, 입지 조건, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 평가해야 함.

1.7. 투자 포인트

우수한 도심 입지: 서산시청, 초등학교, 버스터미널 등 주요 관공서 및 생활 편의시설과의 접근성이 매우 뛰어남.

토지 활용 가치: 180㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 개축, 신축 등 다양한 개발 가능성을 내포하고 있음. (단, 용도지역 및 건축법규 확인 필요)

개발 잠재력: 서산시의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸되어, 안전한 권리 인수가 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 178,587,120원

토지 면적: 180㎡ (약 54.45평)

건물 면적: 62.56㎡ (약 18.92평)

본건은 단독주택으로, 감정평가액 산정 시 토지 가치가 중요하게 반영되었을 것으로 판단됨. 제공된 '다세대' 주택 매매 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵고, 본건 토지 면적 대비 낮은 수준임.

서산시 동문동의 일반상업지역 토지 시세를 고려할 때, 평당 400만원 ~ 700만원 수준의 가치를 예상해 볼 수 있으나, 이는 용도지역, 건폐율, 용적률 등 구체적인 조건에 따라 달라질 수 있음. 현재 감정가 (약 327만원/평)는 보수적인 접근일 수 있음.

맹지, 인접 건물 점유, 건물 노후도 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필요함.

인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인임.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있음.

따라서, 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제시함.

(본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 결정 시에는 현장 답사, 법률 검토, 시장 조사 등 추가적인 정보 수집이 반드시 필요함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.